Zamiana mieszkań, domów, działek - kiedy warto wybrać to rozwiązanie?

Diana Bolechowska, Marcin Jańczuk
Marcin Osman
Różne sytuacje losowe ograniczają możliwość sprzedaży mieszkania. Strach przed poszukiwaniem nowej nieruchomości i obawa przed komplikacjami transakcji sprzedaż/kupno sprawiają , że wiele osób odkłada w czasie zmianę lokum. Z rozwiązaniem przychodzi zamiana mieszkań, która jest nieco zapomnianą formą obrotu nieruchomościami.

Sytuacje losowe

Zamiana jest doskonałą opcją dla osób, których obecna sytuacja życiowa powoduje konieczność sprzedaży nieruchomości i zakupu dwóch innych (np. w wyniku rozwodu). Jednocześnie zdarza się, że chęć zamiany deklarują osoby posiadające dwa lokale w różnych punktach miasta, które z chęcią zamieniliby na większe mieszkanie.

Alternatywa dla odwróconej hipoteki

Kolejnymi adresatami usługi są osoby, którym sytuacja materialna nie pozwala na utrzymanie w dalszym ciągu obecnej nieruchomości. Dla emeryta posiadającego duże mieszkanie, które znacznie przewyższa jego potrzeby życiowe, zamiana mieszkania może być alternatywą np. do odwróconej hipoteki. Staje się on posiadaczem innego mieszkania, a dodatkowo otrzymuje dopłatę wynikającą z różnicy wartości obu lokali.

Czytaj też:Emerytura w zamian za mieszkanie

Dla uwikłanych we franka

Jeszcze inną grupą osób, mogącą zainteresować się zamianami, są kredytobiorcy, którzy zaciągnęli w ostatnich latach kredyt na zakup mieszkania we franku szwajcarskim i są zdecydowani na zmianę lokalu na większy. Mamy tu do czynienia niemal z patową sytuacją: sprzedaż obecnego mieszkania i spłata zadłużenia przy obecnym kursie CHF jest zupełnie niekorzystnym rozwiązaniem. W wielu przypadkach może oznaczać konieczność oddania bankowi kwoty przewyższającej cenę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie sytuacja życiowa wymusza potrzebę zakupu większego mieszkania. Zamiana mieszkań może być tu idealnym rozwiązaniem: hipoteka z obecnego mieszkania zostaje przeniesiona na inną, droższą nieruchomość. Takie rozwiązanie może być też korzystne dla banku, który uzyskuje lepsze zabezpieczenie udzielonego kredytu.

Czy zamiana mieszkania jest popularna?

- Według danych analizowanych z raportów serwisu Dom.Gratka.pl, jesteśmy w stanie stwierdzić, że rośnie zainteresowanie transakcją zamiany nieruchomości. - mówi specjalista portalu Dom.Gratka.pl, analityk Artur Osak - Miesięczna liczba wyszukiwań zamiany nie tylko mieszkań, ale również domów, czy działek jest bardzo wysoka i wynosi 33 233. Obecnie zapytań z frazą "mieszkania zamienię" odnotowujemy aż 25 016, z "domy zamienię" - 6 886, natomiast "działki i grunty zamienię" - 731. - dodaje Artur Osak.

Czytaj też:Zamiana mieszkania bez tajemnic: O czym warto wiedzieć?

Serwis Dom.Gratka.pl dostosował swoją wyszukiwarkę na potrzeby wyszukiwań ofert zamiany nieruchomości. - Oprócz standardowych ofert sprzedaży, kupna czy wynajmu można na Dom.Gratka.pl znaleźć ogłoszenia przygotowane specjalnie pod zamianę. - dodaje Artur Osak - Obecnie dysponujemy ilością około 3 tys. ofert mieszkań na zamianę, ponad 432 ofert domów i 114 działek oraz gruntów - komentuje Artur Osak.

Jak to działa?

Usługa zamiany towarzyszy standardowej usłudze pośrednictwa w sprzedaży. - Wiele operacji, które przeprowadzamy na rynku można określić jako tzw. transakcje wiązane, mówi Michał Kosiedowski, wiceprezes Metrohouse & Partnerzy S.A. - Zakup następnego mieszkania jest uzależniony od sprzedaży obecnego. Przy wydłużającym się czasie oczekiwania na klienta marzenie o nowym mieszkaniu znacznie się oddala. Alternatywnym sposobem na przeprowadzkę do większego mieszkania może być zamiana, dodaje Michał Kosiedowski.

Czytaj też:Emerytura w zamian za mieszkanie

- Do tej pory zamiany mieszkań były usługą rzadko oferowaną przez pośredników. Wynikało to przede wszystkim z braku odpowiedniego zaplecza technologicznego pozwalającego na gromadzenie i przetwarzanie ofert zamiany. Podjęliśmy się zadania stworzenia takiego narzędzia. Skutek? Transakcje zamiany na stałe zagościły w pomorskich biurach M&P, mamy coraz więcej ofert w Warszawie i tu także pojawiły się pierwsze transakcje, a agenci z pozostałych miast sukcesywnie powiększają bazę o oferty zamiany, komentuje Michał Kosiedowski.

Każdy z klientów deklarujących możliwość zamiany mieszkania określa również rodzaj mieszkania i kwotę dopłaty (ew. oczekiwanej dopłaty). - Jeżeli nie udaje się wspólnie ustalić wysokości dopłaty, w proces transakcyjny zostaje zaangażowany rzeczoznawca majątkowy, który określa wartość nieruchomości. Na podstawie sporządzonych przez niego operatów szacunkowych strony transakcji mogą łatwiej dojść do porozumienia w tej kwestii, wyjaśnia Piotr Kerner, dyrektor regionalny Metrohouse.

Czytaj też:Zamiana mieszkania bez tajemnic: O czym warto wiedzieć?

Niższe koszty i święty spokój

To, co zachęca do zamian mieszkań to niższe koszty transakcyjne w porównaniu do standardowej umowy kupna-sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych liczony jest od różnicy w wartości zamienianych mieszkań i płacony po połowie przez strony transakcji. Przy silnie napiętych budżetach jest to bardzo ważne. - Nie można pominąć czynnika psychologicznego. Często nasi klienci mają opory związane ze sprzedażą własnego mieszkania, gdyż obawiają się, że w określonym czasie nie uda im się znaleźć właściwego mieszkania do zakupu. Przy zamianie mieszkań taki problem nie występuje. Koordynacja całego procesu jest prostsza, a klienci nie muszą nerwowo poszukiwać kolejnego mieszkania i podejmować pochopnych decyzji w krótkim czasie, mówi Michał Kosiedowski.

Warto wiedzieć

Masz kredyt hipoteczny? Zanim się zamienisz, zapytaj swój bank
W przypadku zamiany mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym istnieje konieczność skontaktowania się z bankiem w celu uzyskania informacji o możliwościach przeniesienia obecnej hipoteki na inną nieruchomość. Sposób realizacji zamiany nieruchomości jest uzależniony od procedur konkretnego banku. Zazwyczaj klient będzie zobowiązany do złożenia wniosku kredytowego w banku, który ponownie oceni jego zdolność kredytową i wyceni nieruchomość będącą przedmiotem zamiany. Zwolnienie hipoteki z poprzedniej nieruchomości nastąpi po przedstawieniu prawomocnego odpisu z księgi wieczystej z wpisaną hipoteką na nieruchomości będącej przedmiotem zamiany.

Czytaj też:Emerytura w zamian za mieszkanie

Podatki przy zamianie

Strony dokonujące transakcji zamiany są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednak przy zamianie podatek ten wynosi 2 proc. od różnicy w wartości zamienianych nieruchomości (a nie jak przy umowie kupna-sprzedaży od wartości nieruchomości). Przykładowo zamieniając mieszkanie za 230 tys. zł na mieszkanie za 300 tys. zł podatek wyniesie 1400 zł. Jest on najczęściej solidarnie dzielony pomiędzy strony transakcji. Gdy droższe z mieszkań stanowiłoby przedmiot sprzedaży, to podatek ten wyniósłby 6000 zł.

W przypadku podatku dochodowego każda ze stron transakcji płaci podatek w identyczny sposób jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży nieruchomości. Sposób opodatkowania sprzedaży będzie zależał od daty nabycia nieruchomości:

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Zapłacą więc 10-proc. PIT od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Czytaj też:Zamiana mieszkania bez tajemnic: O czym warto wiedzieć?

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż uiszczając 19 proc. podatek od dochodu.

Natomiast gdy podatnik sprzeda nieruchomość nabytą od 1 stycznia 2009 r., w tym przypadku też trzeba będzie zapłacić 19-proc. podatek od dochodu i na zasadach przewidzianych w ustawie o PIT, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2009 roku - podstawą obliczenia podatku stanowi dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami.

Przygotuj swój turystyczny biznes na sezon

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie