Ustawa deweloperska wymaga nowelizacji. Są rekomendacje

Artur Osak
Małgorzata Genca/Polskapresse
Polski Związek Firm Deweloperskich wspólnie z Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego dokonały analizy nowych regulacji oraz trudności we wdrażaniu przepisów. Proponowane zmiany w ustawie przyczynią się do poprawy stabilności i funkcjonowania rynku.

Projekt jest wynikiem wielomiesięcznych dyskusji i negocjacji m.in. przy udziale przedstawicieli notariatu i zawiera jedynie propozycje, które uzyskały consensus wśród przedstawicieli branżowych.

- Wspólnie, z prawnikami firm deweloperskich, prawnikami banków i przedstawicielami Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, omawialiśmy każdy punkt ustawy, opracowywaliśmy sposób interpretacji każdego z przepisów lub zastanawialiśmy się jakie modyfikacje wprowadzić, aby dało się te ustawę zrealizować - powiedział Jacek Bielecki, Dyrektor Generalny PZFD.

W wyniku przeprowadzonych spotkań wypracowano wspólne stanowisko i rekomendacje zmian w ustawie. - Proponowane zmiany w żaden sposób nie ograniczają praw nabywcy lokalu mieszkalnego, a w wielu przypadkach jeszcze te ochronę wzmacniając - dodał Jacek Bielecki.

Jednocześnie przedstawiono sposoby ograniczenia zagrożeń mogących wystąpić między nabywcą a deweloperem. Postulaty dotyczą także przedstawienia jasnych relacji między bankiem a nabywcą oraz między bankiem a deweloperem.
Najważniejsze zmiany w ustawie z dnia 16 września 2011r. "o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego" dotyczą następujących kwestii:

1. Dopuszczenia stosowania odpłatnej umowy rezerwacyjnej. Taki postulat daje możliwość nabywcy na swobodne poszukiwanie kredytu hipotecznego, a dla dewelopera jest zabezpieczeniem. Obecnie są przez niektóre firmy deweloperskie stosowane pewne formy umów rezerwacyjnych, jednak nie wiadomo czy mieszczą się one w granicach prawnych, które dopuszcza ustawa. W ramach postulowanej przez deweloperów umowy rezerwacyjnej opłata za nią miałaby wynieść nie więcej niż 2 proc. wartości mieszkania. Obecnie podczas podpisywania umowy z deweloperem istnieje możliwość wpisania roszczenia do księgi wieczystej - to jest główny zarzut w obecnie obowiązującej ustawie.

2. Wprowadzenia gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej jako niezależnych środków ochrony nabywcy bez konieczności łączenia z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Alternatywa w postaci wymienionych gwarancji daje pewność nabywcy, że nie poniesie szkody w momencie, np.: gdy deweloper nie zrealizuje inwestycji lub gdy dojdzie do jego upadku. - Poważnym utrudnieniem dla rynku jest praktyczna eliminacja gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej jako środka ochrony - mówił Paweł Kuglarz, członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego i partner w kancelarii Wolf Theiss.

3. Wprowadzenie sankcji karnych i cywilnych za brak środków ochrony nabywcy. - Istotną rekomendacją w tym przypadku jest wprowadzenie realnej sankcji za brak rachunku powierniczego. Proponujemy także, aby nabywcy przysługiwało roszczenie o zwrot pieniędzy wpłaconych deweloperowi poza rachunkiem powierniczym z odsetkami ustawowymi - powiedział Paweł Kuglarz.
4. Przesądzenia, że w przypadku gdy wykonana powierzchnia lokalu różni się od projektowanej do 2 procent, klient nie może odstąpić od umowy ale następuje rozliczenie. - Koniecznym jest rozwiązanie tej kwestii ustawowo, ponieważ nie ma możliwości stworzenia lokalu z dokładnością w 100 proc. zgodną z projektem. Zawsze powinno przyjmować się pewien margines odchylenia od początkowych założeń budowlanych, co mówią także posiadane przez nas ekspertyzy z Politechniki Gdańskiej i Instytutu Techniki Budowlanej - mówi Jacek Bielecki.

5. Przesądzenie obligatoryjności wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej. Według wiedzy bankowców pewna niewielka część deweloperów próbuje uniknąć wpisania do księgi wieczystej nieruchomości roszczeń klientów, które są wymogiem umowy przedwstępnej. Skoro ustawa obecna mówi, że wpis roszczenia nie jest obowiązkowy, dlatego istnieje szansa, że deweloper i jego klient mogą z takiego wpisu zrezygnować.

6. Zastąpienie kary ograniczenia i pozbawienia wolności karą grzywny. - Nowelizacja miałaby także dotyczyć, tam gdzie to możliwe, rezygnacji z kar wolnościowych. Dotychczasowe przepisy przewidują karą pozbawienia wolności do 2 lat dla dewelopera za podawanie nieprawdziwych informacji, ich zatajania itp. W tym przypadku według nas zasadnym byłoby wprowadzenie kary grzywny do 1 mln złotych - powiedział Paweł Kuglarz. Taka kara byłaby na tyle dotkliwa, aby powstrzymać przed oszustwami.

7. Nowelizacja przepisów o upadłości deweloperskiej. Przepisy upadłościowe w istocie powodują przedłużenie i podrożenie postępowania upadłościowego.

8. Wskazania zamkniętego katalogu informacji z jakich deweloper powinien korzystać przy informowaniu o planowanych inwestycjach w promieniu 1 kilometra od przedsięwzięcia deweloperskiego. - Tak naprawdę nikt do końca nie wie o czym należy informować w prospekcie informacyjnym, a co jest zbędną informacją. Taka dezorientacja powoduje niesamowite trudności - mówił Jacek Bielecki. Nowela miałaby zawierać: wylistowane publiczne dokumenty z których należy czerpać informacje o planowanych inwestycjach, np.: plany zagospodarowania przestrzennego lub decyzje środowiskowe.
Ustawodawca z góry przewidział, że nowa regulacja będzie wymagać doprecyzowania i nowelizacji, zapisując w samej ustawie obowiązek przeglądu funkcjonowania jej przepisów i przygotowania propozycji zmian w terminie 2 lat od dnia jej wejścia w życie. Zatem niniejsza propozycja nowelizacji wypełnia częściowo ten obowiązek proponując najistotniejsze zmiany do treści ustawy, które umożliwią wykonywanie jej przepisów. Nowelizacja w proponowanym zakresie jest konieczna bezzwłocznie, przed dokonaniem całościowego przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy.

Wideo

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

p
prawnik
praktyczne szczegóły dotyczące ustawy deweloperskiej można przeczytać w komentarzu praktycznym do ustawy deweloperskiej -www.komentarzpraktyczny.pl
Dodaj ogłoszenie