Nadchodzą trudne czasy dla wynajmujących mieszkania. Przez kryzys poczekają na czynsz. Jak chronić się przed kłopotami lokatora [20.11.2022]

Obecna sytuacja może być postrzegana jako raj dla właścicieli mieszkań na wynajem, którzy ze względu na liczbę chętnych mogą swobodnie podnosić czynsz.

Warto jednak pamiętać, że wyższe ceny mogą wykluczyć część potencjalnych najemców lub doprowadzić do problemów z wypłacalnością już po zawarciu umowy. Jednocześnie, w przypadku długotrwałych problemów z lokatorem, nawet wysoka kaucja może okazać się niewystarczająca.

- Obecna sytuacja na rynku niesie za sobą poważne zagrożenia, zwłaszcza w kwestii wiarygodności i wypłacalności najemców, niezależnie czy są nimi obywatele Polski z długą historią kredytową i stałym zatrudnieniem, czy uchodźcy będący w Polsce od kilku miesięcy - mówi Piotr Kula, Country Manager Rendin Polska.

Na rynku wynajmu nieruchomości w polskich metropoliach sytuacja dawno nie była tak trudna. Według danych serwisu Otodom, ogłoszeń o wynajmie mieszkań jest o prawie 38 proc. mniej niż w tym samym okresie w 2021 roku. Najsilniej spadek ofert widoczny jest w Łodzi i Krakowie, gdzie ich liczba jest o ponad 70 proc. niższa, w Warszawie, Wrocławiu i Rzeszowie, ogłoszeń jest o ok. 60 proc. mniej, a w Gdańsku - ponad 53 procent.

Skąd bierze się tak duży popyt? Na pewno znaczenie mają takie czynniki, jak napływ ukraińskich uchodźców, powrót pracowników do biur, a także spadek zdolności kredytowej Polaków, która dziś jest średnio aż o 40 proc. niższa niż rok temu, co oznacza, że wielu z nich musi zrezygnować z zakupu własnego mieszkania i zasila rynek najmu.

Jednocześnie, wobec tak niewielkiej podaży i dużego popytu, a także z powodu szybującej inflacji, od początku roku obserwujemy podnoszące się koszty najmu nieruchomości. Na przykład w Gdańsku i Gdyni stawki w maju były aż o 28 proc. wyższe niż w styczniu. Wzrost cen widać też w ostatnich tygodniach. Średnie ceny ofertowe mieszkań na wynajem w maju br. - w porównaniu do kwietnia br. - wzrosły niemal we wszystkich miastach (od 1,1 proc. we Wrocławiu do 7 proc. w Gdańsku i 8,5 proc. w Rzeszowie).

- Przed wybuchem wojny w Ukrainie sytuacja na rynku była unormowana, a popyt i podaż utrzymywały się we względnej równowadze. Obecnie jednak ofert jest znacznie mniej niż chętnych. Na platformie Rendin mamy do czynienia ze średnio 15-30 kandydatami na 1 mieszkanie, a rekord wyniósł 182 osoby chętne wynająć ten sam lokal - mówi Piotr Kula.

Jak uważają autorzy raportu Expandera i Rentier.io o rynku najmu w drugim kwartale 2022 r., dzięki wzrostowi stawek najmu opłacalność inwestycji w mieszkanie wzrosła z 4 proc. netto w styczniu do 4,69 proc. netto.

Jeśli interesują cię szczegóły, dlaczego właśnie taka rentowność i jak się ona ma do innych opcji rynkowych, kliknij.

- Wydawałoby się, że tak duża liczba zainteresowanych sprzyja właścicielom mieszkań, którzy mogą wynająć swój lokal drożej. Istnieje jednak obawa, że podwyżki czynszu, mogą paradoksalnie odbić się negatywnie na portfelach wynajmujących, gdy najemca nie będzie w stanie pokryć rosnących kosztów. Z tego powodu, w sytuacji gdy rynek jest tak rozgrzany warto zwrócić jeszcze większą uwagę na weryfikację najemcy i zabezpieczenie najmu – podkreśla Kula.

Czy najem mieszkania to dobry biznes. Co trzeba wiedzieć o prawie, kosztach, rozliczeniach z fiskusem. Kliknij w ten tekst, a poznasz szczegóły

Obecny wysoki popyt na rynku najmu nieruchomości sprawia, że właściciele mieszkań mogą teoretycznie dyktować odpowiadające im stawki najmu, jednocześnie zachowując możliwość wyboru najemcy, któremu zechcą zaufać. Warto jednak pamiętać, że oprócz właściwie zbalansowanej wysokości czynszu, zyskowność zależy także od odpowiedniej weryfikacji i zabezpieczenia finansowego umowy najmu.

Jak podkreśla Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Morizon.pl i Gratka.pl, wielkimi krokami zbliża się jesienna gorączka na rynku wynajmu mieszkań. Już wkrótce - tradycyjnie w drugiej połowie sierpnia - do intensywnych poszukiwań lokum na kolejny rok studiów ruszą wracający z wakacji studenci. Tym razem jednak czeka ich szczególnie trudne zadanie, bo sytuacja na rynku diametralnie różni się od tych, z jakimi mieliśmy do czynienia w ostatnich latach.

Zarabiasz na najmie? W swoich kalkulacjach na 2023 rok musisz uwzględnić dwucyfrowy wzrost stawek podatku od nieruchomości. Już wiadomo, bo minister wydał rozporządzenie, jakie stawki takiego podatku będą obowiązywały w roku przyszłym. Kliknij w ten tekst, a dowiesz się wszystkiego.

Aby znaleźć spełniającą oczekiwania ofertę i zostać najemcą mieszkania, trzeba obecnie nie tylko systematycznie i wnikliwie monitorować ogłoszenia, ale też szybko umawiać się na oglądanie interesujących lokali i jeszcze szybciej podejmować decyzję - "biorę" czy "nie biorę". Ofert wynajmu jest - i wszystko wskazuje na to, że nadal będzie - mało i częściej niż dotychczas sprawdzać się będzie zasada "kto pierwszy, ten lepszy". Prawdopodobnie też oferujący lokale do wynajmu bardziej niż do tej pory będą zwracać uwagę na sytuację finansową potencjalnych najemców – czy mają zatrudnienie, stabilne dochody i czy będą terminowo regulować opłaty (ewentualnie czy gwarantami terminowych opłat czynszu będą rodzice), zauważa ekspert.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego z pewnością większe znaczenie będzie miało pierwsze wrażenie, jakie zrobi potencjalny najemca na właścicielu lub pośredniku – zarówno podczas rozmowy telefonicznej jak i na samym spotkaniu. Na ostatecznej decyzji o zawarciu umowy zaważyć może kultura osobista, punktualność czy słowność zainteresowanego.

Z uwagi na wysoki częściej zdarzać się będą sytuacje, w których chętni na najem będą się licytować między sobą, oferując zawarcie umowy z góry na dłuższy okres, wniesienie wyższej kaucji czy gotowość płacenia wyższego czynszu.

Słabsza pozycja negocjacyjna poszukujących ofert najmu jest konsekwencją wspomnianego niedoboru ofert. Z analizy serwisów Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że na rynku najmu mieszkań jest obecnie o ponad 1/3 (35%) ofert mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. O ile wybuch wojny i napływ uchodźców z Ukrainy wydatnie się do tego przyczynił, o tyle spadek podaży ofert zaczął się już wcześniej – pod koniec 2019 roku. W porównaniu z sierpniem 2019 roku suma ofert wynajmu mieszkań z 5 reprezentatywnych miast – Warszawy, Krakowa, Poznania, Gdańska i Wrocławia – zmniejszyła się aż o 67%.

W Polsce przyjęło się, że standardowa kaucja wynosi tyle, ile wartość miesięcznego czynszu i jest zwracana po wygaśnięciu umowy, pod warunkiem, że mieszkanie zostało przekazane w niepogorszonym stanie. Zdarza się jednak, że wynajmujący żąda zabezpieczenia równego 2- a czasem 3-krotności czynszu. Oznacza to, że biorąc za przykład średnią cenę wynajmu mieszkania o powierzchni 38-60 m2 w Warszawie, wydatek w pierwszym miesiącu przy założeniu 3-miesięcznej kaucji wyniósłby blisko 13 tys. złotych.

Zwyczajowa kaucja przy umowie najmu ma przede wszystkim za zadanie zabezpieczyć wynajmującego przed ewentualnymi stratami związanymi ze zniszczeniem mieszkania lub problemami dotyczącymi niewypłacalności najemcy. Z kolei dla potencjalnego lokatora wysoka kaucja bywa problematyczna. Zakładając czarny scenariusz, kaucja może nie pokryć kosztów zniszczeń wyrządzonych przez niedbałego użytkownika, zmuszając właściciela lokalu do naprawy uszkodzeń z własnej kieszeni lub dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Z kolei najemca nie ma pewności, że kaucja wróci na jego konto po zakończeniu umowy najmu. Zdarzają się przypadki, że wynajmujący uznaje zużycie mieszkania wynikające z normalnego użytkowania jako pretekst do zatrzymania pieniędzy będących zabezpieczeniem umowy.

- Funkcjonujący w Polsce model wynajmu oparty o kaucję nie jest niestety na tyle uregulowany prawnie, by był wystarczającym zabezpieczeniem dla wynajmującego, a wpłacona kwota zawsze wracała w pełnej wysokości do uczciwego najemcy. W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości kaucja jest niezbyt korzystnym rozwiązaniem dla obu stron - komentuje Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.

- Jeśli będzie wysoka, odstraszy potencjalnych najemców, dla których jednorazowa wpłata kilkukrotnej wysokości czynszu jest zbyt dużym obciążeniem finansowym. Z kolei niska kaucja lub jej brak nie zapewni pokrycia kosztów naprawy ewentualnych szkód. Alternatywą może być w tym przypadku skorzystanie z pomocy wyspecjalizowanej firmy, która zweryfikuje potencjalnego najemcę oraz zagwarantuje finansowe zabezpieczenie umowy - dodaje Piotr Kula.

Niestety, nawet wysoka kaucja nie zawsze jest wystarczającym zabezpieczeniem w przypadku dużych zniszczeń w mieszkaniu lub niepłacącego lokatora. Jednocześnie, wielu najemców obawia się, że właściciel odmówi im zwrotu pełnej kwoty, także w sytuacji, gdy w mieszkaniu nie dojdzie do zniszczeń. Dobrą alternatywą dla wysokiej kaucji może być rynkowe rozwiązanie, w którym oprócz weryfikacji najemcy pod kątem nieuregulowanych zobowiązań, uzyskamy finansowe zabezpieczenie w postaci gwarancji wypłat czynszu od firmy specjalizującej się w zabezpieczeniu umów najmu.

- Badanie wśród wynajmujących, przeprowadzone przez firmę Rendin, wykazało, że prawie 73 proc. respondentów miało w przeszłości problemy z zadłużonymi najemcami, a 52% z nich miało takie kłopoty z co najmniej dwoma najemcami. W około 92 proc. tych przypadków zadłużenie było wyższe niż kwota kaucji, a średnia suma zadłużenia wyniosła około 4500 zł. Liczby te pokazują, że problem nieuregulowanych płatności jest dość powszechny, z tego powodu oferowane przez Rendin zabezpieczenie może osiągnąć wysokość nawet czterokrotności miesięcznego czynszu, co daje kwotę, która zazwyczaj wystarcza na pokrycie takich kosztów - dodaje Piotr Kula.

Dodatkowym zabezpieczeniem jest też niewątpliwie dobrze skonstruowana umowa, która zabezpieczy interesy obu stron. Dobrym rozwiązaniem zarówno dla właściciela mieszkania, jak i najemcy jest umowa najmu okazjonalnego. Lokator zobowiązuje się w niej w formie aktu notarialnego, że podda się egzekucji komorniczej i opuści lokal w przypadku niewywiązania się z umowy. Z kolei najemcy gwarantuje ona, że właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę lub podnieść kwotę czynszu tylko w określonych przypadkach.

Niektórzy z wynajmujących chcąc się zabezpieczyć decydują się na rozwiązania takie jak kary umowne lub odcinanie dostępu do mediów, które są niezgodne z obowiązującymi przepisami. Jak jednak zabezpieczyć się przed kłopotliwym najemcą zgodnie z prawem?
●Umowa – to ona reguluje stosunki pomiędzy wynajmującym a najemcą, dlatego warto zadbać, by odpowiednio chroniła obie strony. Dobrym rozwiązaniem jest umowa najmu okazjonalnego, która upraszcza procedurę eksmisji problematycznego lokatora. Z drugiej strony dobrze chroni ona też interes najemcy w kwestii podnoszenia wysokości miesięcznego czynszu, którego zmiany są możliwe tylko w takim stopniu, na jaki strony precyzyjnie zgodziły się w umowie.

●Protokół zdawczo-odbiorczy – to ważny załącznik, który powinien znaleźć się w każdej umowie najmu, ponieważ to w nim powinien zostać udokumentowany faktyczny stan mieszkania i jego wyposażenia. Jest to szczególnie istotne w przypadku sporu dotyczącego pojawienia się w lokalu zniszczeń. Z tego powodu do protokołu warto załączyć także zdjęcia mieszkania i poszczególnych sprzętów.

Zabezpieczenie umowy i weryfikacja najemcy – najczęściej spotykanym w Polsce zabezpieczeniem umowy najmu jest wpłacenie przez lokatora kaucji, która ma pokryć potencjalne zaległości w czynszu lub zniszczenia, które pojawią się w mieszkaniu. Takie rozwiązanie niesie ze sobą jednak problem dotyczący wysokości kaucji, ponieważ zbyt niska niewystarczająco zabezpiecza właściciela, a zbyt wysoka odstrasza potencjalnych najemców. Dobrą alternatywą może być w takim przypadku skorzystanie ze wsparcia wyspecjalizowanej firmy, która weryfikuje najemcę oraz zabezpiecza umowę finansowo.

Poznanie najemcy – ostatnim punktem pomagającym uchronić się przed problemami w trakcie trwania umowy jest natomiast osobiste poznanie potencjalnego lokatora. Jest to istotny punkt, ponieważ nieodłącznym elementem relacji pomiędzy najemcą a wynajmującym musi być wzajemne zaufanie.

Decyzja o wynajmie własnego mieszkania zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem, natomiast zachowując odpowiednie środki ostrożności można je zminimalizować, dzięki czemu stanie się doskonałym źródłem dodatkowego zarobku.