Osiedla i mieszkania. Socjalistyczna wielka płyta trzyma się nad wyraz mocno

W całym kraju jest około 60 tysięcy budynków z betonowych elementów prefabrykowanych, w tym około 50 tysięcy (80 proc.) w technologii płyt trójwarstwowych. Instytut Techniki Budowlanej (ITB) przebadał 300 budynków reprezentujących systemy prefabrykacji w województwach, w których jest najwięcej takich konstrukcji - w mazowieckim, łódzkim, śląskim i dolnośląskim.

- Istotna jest jakość betonu i właściwości ochronne betonu wobec zbrojenia. Badane próbki są zadowalające - zapewnił dr inż. Robert Geryło, dyrektor ITB. Dodał, że błędny jest pogląd, iż budynki te mają 50-letnią trwałość. Czas ich życia jest o wiele dłuższy.
O tym, że bloki z betonu będą użytkowane tylko przez pół wieku, mówiły wyliczenia projektowe z początków lat 60. XX wieku.
- Budownictwo z wielkiej płyty ma przed sobą dobrą przyszłość. Nie ma żadnego zagrożenia, jeśli chodzi o konstrukcję i bezpieczeństwo tych budynków - zapewnił Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju. Dodał, że ci, którzy dzisiaj zarządzają budynkami z wielkiej płyty, będą mogli tę wiedzę wykorzystać w taki sposób, aby można w nich mieszkać przez kolejne lata, przez pokolenia.

Wiceminister zastrzegł jednak, że tak jak o inne budynki, trzeba o nie dbać. Przygotowane przez ITB zalecenia umożliwią sprawdzenie podczas kontroli okresowych specyficznych dla tych budynków elementów.

O tym, że budynki z wielkiej płyty trzeba kompleksowo zbadać, informował od lat prof. inż. Adam Podhorecki, były dziekan Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska Uniwersytetu Technologiczno-Przyrodniczego w Bydgoszczy (dziś prorektor ds. współpracy z otoczeniem). Alarmował poprzedni rząd i obecny, i na początkowym etapie został przewodniczącym Rady Programowej tego projektu badawczego.
Naukowiec podkreślał, że te budynki są już sędziwe i wymagają kompleksowego sprawdzenia. Tym bardziej że mieszka w nich - jak się szacuje - od 8 do 12 milionów Polaków.

Teraz już wiemy, że budynki są jednak w dobrym stanie. Prezesi spółdzielni mieszkaniowych też odetchnęli z ulgą.
- Możemy więc być spokojni co do wytrzymałości wielkiej płyty - mówi Jarosław Skopek, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Zjednoczeni” w Bydgoszczy. - Wszyscy starsi Polacy i ci w średnim wieku znali realia państwa socjalistycznego i wiedzą, że tak projektowano budynki, aby nawet w przypadku rozkradzenia części materiałów, były wystarczająco wytrzymałe. Niewątpliwie brano pod uwagę także możliwość wybuchu wojny, a zatem bloki musiały być odporne na wybuch bomby w niewielkiej odległości. Dlatego jeszcze długie lata można być spokojnym co do tego, że te budynki są bezpieczne.

- Ekspertyza naukowców nie dziwi mnie. Wielka płyta jest solidna - potwierdza Jan Gapski, prezes i dyrektor Kujawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, jednej z sześciu, siedmiu największych w kraju (prawie 300 budynków zamieszkałych przez 35-40 000 mieszkańców). - Co prawda wszystko płynie - można stwierdzić filozoficznie, ale od 10 lat nie było żadnych uwag czy zastrzeżeń technicznych co do naszych budynków wzniesionych z wielkiej płyty. Nie było uwag ani ze strony specjalistów z zakresu oceny technicznej, ani mieszkańców. Bloki są pod stałą kontrolą techniczną audytorów. Poszczególne elementy oraz instalacje badane są w cyklach rocznym i pięcioletnim. Stan budynków poprawił się po termomodernizacji, gdy dokładnie zabezpieczono wszystkie stalowe elementy łączące płyty. To oczywiście rzecz gustu, ale moim zdaniem po tej modernizacji poprawiła się także estetyka - kończy Jan Gapski.

Te opinie potwierdza - jeśli wczytamy się w niego uważniej - raport Instytutu Techniki Budowlanej.
Podstawową regułą przy projektowaniu budynków wielkopłytowych było nadawanie im sztywności przestrzennej za pomocą sztywnych ścian poprzecznych i podłużnych przechodzących przez całą wysokość budynku.
Ściany takie stanowiły pionowe przepony, których zadaniem było przejmowanie za pośrednictwem stropów i przekazywanie na grunt sił poziomych wywołanych wiatrem. Ściany poprzeczne i podłużne, czyli główne elementy przestrzenne budynku, traktowano jako wsporniki utwierdzone w monolitycznej, podziemnej części budynku lub rzadziej w gruncie. Ściany zewnętrzne są bardzo sztywne i dzięki temu przeciwdziałają skręcaniu całego budynku.

Ale nie wszystko wygląda tak dobrze.
Raport ITB dowodzi, że „budynki wielkopłytowe zrealizowane w latach 1960-1990 charakteryzują się niską jakością funkcjonalno-użytkową mieszkań, nadmierną przenikalnością cieplną przegród zewnętrznych, niedostatecznym stanem instalacji i urządzeń budowlanych oraz niską estetyką elewacji”.
Dalsze użytkowanie budynków wiąże się więc z potrzebą przeprowadzania specjalistycznych przeglądów okresowych oraz ocen stanu technicznego i badań przydatności do użytkowania. Trzeba przy tym uwzględnić optymalizację kosztów na prace konserwacyjne, naprawy bieżące i ewentualne modernizacje budynków.

Zatem ważnym elementem wpływającym na trwałość i bezpieczeństwo bloków mieszkalnych oraz ich mieszkańców jest termomodernizacja, dzięki której trwale zabezpiecza się metalowe kotwy łączące płyty. Tak dzieje się już w większości spółdzielni mieszkaniowych.
Mało tego - znowelizowana ustawa o termomodernizacji i remontach ma - zgodnie z rządowymi zapowiedziami - umożliwić finansowanie dodatkowych wzmocnień płyt trójwarstwowych.
Potencjalna wartość tych inwestycji to 25,8 mld zł, w tym sama termomodernizacja 17,2 mld zł i montaż kotew 8,6 mld zł. Potencjalna wartość dofinansowania publicznego w formie premii może wynieść 7 miliardów złotych. Premia przy termomodernizacji to 16 procent, a przy montażu dodatkowych wzmocnień płyt premia sięgnie 50 proc. kosztów.
Przeciętny koszt ocieplenia wielorodzinnego budynku z wielkiej płyty szacowany jest na 330 tysięcy złotych.

Najpopularniejsze mieszkania dwu- i trzypokojowe - w tzw. wielkiej płycie są obecnie tańsze o około 44 procent od swoich odpowiedników w pozostałych rodzajach budownictwa - wyliczają eksperci serwisu domiporta.pl.
Już niedługo, dzięki dofinansowaniu termomodernizacji budynków wielkopłytowych, ceny tych lokali mogą wzrosnąć o kilka procent.
Jednak, nie ma co liczyć na to, że „dobiją” do cen mieszkań wybudowanych w pozostałych, nowocześniejszych technikach budowlanych. Przepaść między tymi kwotami jest zbyt duża, by termomodernizacja podniosła ceny o kilkadziesiąt procent.
Jak wyjaśnia Bartłomiej Baranowski, analityk rynku nieruchomości serwisu domiporta.pl, mieszkania w wielkiej płycie są tańsze od lokali w pozostałych typach budownictwa średnio o 70 procent. Tak duża różnica jest zasługą wysokich cen mieszkań cztero- i pięciopokojowych oferowanych na polskim rynku w najwyższym standardzie.
Mieszkania o mniejszej liczbie pomieszczeń mają bardziej zbliżone ceny, lecz różnica ma nadal wartości dwucyfrowe.
Różnica w cenie wynosi od 28 procent w przypadku kawalerek i do 48 procent w mieszkaniach trzypokojowych.
- Jeżeli wzrost cen mieszkań w budynkach wielkopłytowych wyniósłby 10 procent, to nadal będzie to kwota niższa niż w pozostałych typach naszego budownictwa - uważa Bartłomiej Baranowski.
Budownictwo z wielkiej płyty ma przed sobą dobrą przyszłość. Nie ma żadnego zagrożenia - stwierdza Artur Soboń
Od 10 lat nie było żadnych uwag czy zastrzeżeń co do naszych budynków - mówi Jan Gapski

Zobacz też: