1100 przystępnych mieszkań na wynajem, jakie powstaną na krakowskich Klinach w ramach programu Mieszkanie Plus, budzi emocje, ale i nadzieje mieszkańców. Na inwestycję spółki BGK Nieruchomości z zainteresowaniem patrzą ci, których dochody są zbyt duże, by dostać lokum od gminy, a zbyt małe, by je wynająć lub kupić.
Projektowane na 18 hektarach osiedle „Spacerowa” ma być przełomem – i to na wielu poziomach. Cena najmu, atrakcyjniejsza od rynkowej (dzięki rządowym dopłatom) to jedynie element układanki. Mieszkania mają być ładne i komfortowe, a przy tym trwałe, wybudowane z wykorzystaniem innowacyjnych technologii i wysokiej klasy materiałów charakterystycznych dla Krakowa.
- Te mieszkania będą służyć i pomagać w rozwoju kolejnym rodzinom – podkreśla Magdalena Wrzesień, architektka i urbanistka z BGK Nieruchomości.
Osiedle ma tworzyć spójną i wyjątkową całość. Jak zapowiada znany architekt Andrzej Chołdzyński (projektował m.in. siedzibę warszawskiej Giełdy Papierów Własnościowych i stacje metra), właściciel biura AMC, lider zespołu, który wygrał konkurs na koncepcję osiedla, „Spacerowa” klimatem, układem przestrzennym i funkcjonalnością przypominać będzie urocze miejscowości położone wzdłuż linii kolejowych nieopodal Warszawy, zatopione w zieleni i bardzo przyjazne dla mieszkańców.
CZYTAJ WIĘCEJ: Kraków: więcej ludzi, wyższe płace. Jak to wpływa na rynek mieszkaniowy?
-Wpisujemy budynki w istniejące otoczenie, chroniąc walory przyrodnicze, bo są one atutem nowoczesnego osiedla. Tworząc drogi kroczymy ścieżkami wydeptanymi przez krakowian. Do budowy wykorzystamy materiały typowe dla stolicy Małopolski. Innowacyjność technologii i rozwiązań pozostaje tu zatem w symbiozie z tradycją, a nadrzędnym celem jest stworzenie miejsca, w którym chce się żyć i być – opisuje Andrzej Chołdzyński.
Magdalena Wrzesień podkreśla, że budynki mieszkalne będą integralną częścią większej całości. Na zasadzie komercyjnej powstaną m.in. nowoczesne powierzchnie biurowe, których ciągle w Krakowie brakuje. Dzięki temu pojawią się atrakcyjne stanowiska pracy – na miejscu.
– Część mieszkańców znajdzie tam zatrudnienie, bez konieczności jeżdżenia na drugi koniec miasta – przewiduje Andrzej Chołdzyński. Wyjaśnia, że tworzenie takich, w sporej mierze samowystarczalnych, enklaw, pomaga rozwiązać wiele palących kwestii, w tym także – rozładować korki w mieście.
Kliny są na razie słabo skomunikowane z resztą Krakowa, brakuje zjazdów na autostradę A4, dlatego władze BGKN przedstawiły we wrześniu Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad dwa warianty rozwiązania tego problemu. Zjazdy mają radykalnie ułatwić życie nie tylko lokatorom planowanego osiedla, ale i wszystkim okolicznym mieszkańcom.
Dla mieszkańców, dla miasta
Jako się rzekło, ma to być kompletne osiedle, a więc wraz z blokami winny powstać obiekty publiczne, jak przedszkole, szkoła, przychodnia, park, boiska itp. Potrzeba także przystanków autobusowych. Gminne pojazdy miałyby wozić mieszkańców m.in. do pobliskiej stacji PKP (docelowo mogłaby powstać nowa, przy osiedlu, jak to zrobiono w Zabierzowie obok Kraków Business Parku). We wszystkich tych kwestiach BGKN liczy na bliską współpracę z gminą Kraków.
- W Warszawie inwestycja w ramach Mieszkania Plus została przez władze wpisana w lokalną politykę mieszkaniową. To oczywiste, bo my pomagamy gminom rozwiązać jeden z ich głównych problemów, związany z deficytem mieszkań. Zagospodarowujemy przy tym przestrzeń w zgodzie z uchwalonymi przez lokalny samorząd planami miejscowymi – podkreśla Magdalena Wrzesień.
Czy w Krakowie faktycznie brakuje dostępnych cenowo mieszkań na wynajem? – Zdecydowanie tak – odpowiada Mirosław Walas, z-ca dyrektora Wydziału Skarbu Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego. Przeprowadzone na zlecenie MUW analizy wykazały, iż - w najostrożniejszej wersji – deficyt sięga dziś 3 tys. lokali. A najświeższe dane GUS sugerują, że nie da się go zniwelować bez publicznego wsparcia, czyli przemyślanych centralnych programów, jak Mieszkanie Plus.
Mieszkanie plus bezpieczeństwo krakowian
Czy Kraków potrzebuje dostępnych cenowo mieszkań na wynajem? By odpowiedzieć na to pytanie, trzeba się bliżej przyjrzeć danym oraz trendom demograficznym i gospodarczym. Planując inwestycję trzeba bowiem wiedzieć, czy miasto będzie się rozwijać, czy będzie w nim przybywać ludności, czy wzrośnie liczba zawieranych małżeństw, czy stolica Małopolski przyciąga uczniów, studentów, pracowników krajowych i zagranicznych. Czy dochody ludzi rosną na tyle, by mogli sobie pozwolić na wymarzone M.
Z opublikowanego z końcem września raportu Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na lokalnych rynkach mieszkaniowych wynika, że Kraków – w przeciwieństwie do większości metropolii w Polsce - ciągle się rozwija.
- Stolica Małopolski wyróżnia się tu na tle większości dużych miast w Polsce. One od dłuższego czasu wyludniają się. A realna liczba ludności Krakowa w 2017 r. okazała się większa od prognozy GUS. Dobijamy do 770 tys. mieszkańców – mówi Dawid Kowalski z krakowskiego oddziału NBP, współautor raportu.
Są dwa główne powody wzrostu populacji: utrzymujący się od dekady dodatni przyrost naturalny, który w ostatnim czasie jeszcze zwyżkuje oraz dodatnie saldo migracji: stolica Małopolski przyciąga ludzi z całej Polski oraz z zagranicy. Szczegółowe dane z raportu NBP prezentujemy na stronie 4. Nasuwa się z nich generalny wniosek, że Kraków będzie zyskiwał mieszkańców. Potwierdzają to tegoroczne statystyki GUS: rośnie liczba zawieranych małżeństw, dzietność kobiet oraz napływ migrantów. W ślad za tym rosną potrzeby mieszkaniowe.
Równocześnie rośnie siła nabywcza krakowian: w 2006 r. za przeciętną pensję mogli kupić mniej niż 0,4 m kw. mieszkania, a teraz ponad 0,8. Dostępniejsze stały się też kredyty hipoteczne. Skłania to wielu ludzi do zakupu lub wynajmu większych i wygodniejszych lokali.
Dane GUS i NBP sugerują zatem, że przy obecnych trendach demograficznych i gospodarczych popyt na mieszkania o dobrym standardzie będzie nadal rósł – i to mimo rekordowych wyników osiąganych przez deweloperów. Jak w owe trendy wpisuje się program Mieszkanie Plus? Co Kraków może dzięki niemu zyskać i co zyskają krakowianie? Rozmawialiśmy o tym z ekspertami, w tym – współtwórcami powstającego osiedla „Spacerowa”.
W ostatnich latach potrzeby mieszkaniowe krakowian zaspokajali deweloperzy. Czy są w stanie wybudować niezbędną liczbę mieszkań bez ingerencji państwa w wolny rynek?
- Jak jest popyt na coś, to przedsiębiorcy potrafią sobie z nim poradzić – odpowiada Mariusz Bryksy, wiceprezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, znany krakowski deweloper. Wskazuje na bariery prawne, lokalne i centralne (m.in. przeciąganie się prac nad nowym kodeksem budowlanym), a także na brak gruntów, które można by przeznaczyć pod sensowną zabudowę. – Kraków jest miastem specyficznym, grunty są tu mocno rozdrobnione, a ich struktura własności bywa mocno skomplikowana – wyjaśnia deweloper.
Mirosław Walas, z-ca dyrektora Wydziału Skarbu Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie, zauważa, że program Mieszkanie Plus w znaczniej mierze pomaga rozwiązać te problemy – z jednej strony towarzyszą mu zmiany legislacyjne usprawniające proces budowlany, a z drugiej – pozyskiwane są grunty, które leżały dotąd odłogiem, albo nawet... nikt o nich nie wiedział.
- Na podstawie informacji przekazanych przez starostów stworzyliśmy m.in. rejestr działek, na których może być realizowany program. Trafiły do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), banku ziemi, który analizuje możliwość wykorzystania działek na potrzeby mieszkaniowe – wyjaśnia dyrektor Walas. Dodaje, że ustawa o KZN zostanie wkrótce znowelizowana, w celu bliższego powiązania tego podmiotu z BGKN.
- Ponadto własne grunty i pomysły ich zagospodarowania w ramach Mieszkania Plus zgłaszają gminy. Zainteresowanie jest duże – mówi dyrektor.
Narzędzie polityki mieszkaniowej gminy
Współpraca samorządów lokalnych przy Mieszkaniu Plus jest istotna nie tylko dlatego, że program ten pomaga rozwiązać miejscowe problemy mieszkaniowe, ale i z tej przyczyny, że powstające w ramach niego budynki nie mogą funkcjonować w próżni, bez dróg, publicznej komunikacji, instytucji edukacyjnych i kulturalnych, przychodni itp. Inwestycji mieszkaniowej i komercyjnej (jak biura) muszą więc towarzyszyć inwestycje samorządowe. W przypadku „Spacerowej” ich skala winna być adekwatna do wielkości tworzonej przestrzeni.
- Fundamentalnym założeniem programu jest to, że samorząd nie jest ciałem obcym, lecz partnerem i to nie tylko na etapie realizacji inwestycji - wyjaśnia Magdalena Wrzesień z BGK Nieruchomości. Przypomina, że we współpracy z samorządem ustalane są stawki dopłat do czynszu. To samorząd najwięcej wie o lokalnych potrzebach mieszkaniowych. Władze Warszawy widzą w programie Mieszkanie Plus narzędzie realizacji własnej polityki mieszkaniowej, podobnie jest w przypadku innych realizowanych przez BGKN projektów.
Niestety, żaden przedstawiciel gminy Kraków nie znalazł czasu na udział w debacie.
Klucz do mieszkania = klucz do przyszłości miasta
Kto kupuje mieszkania na wolnym rynku, od deweloperów?
- Są dwie grupy. Pierwsza to ludzie kupujący mieszkania dla siebie, coraz częściej przy wsparciu kredytu. Druga to mali inwestorzy, kupujący jedno, góra kilka mieszkań za gotówkę. Ich celem jest ulokowanie posiadanych oszczędności na korzystniejszych warunkach niż na lokacie bankowej. Kupują mieszkania po to, by czerpać dochody z najmu. Zeszłoroczny rekord liczby sprzedanych lokali zawdzięczamy w znacznej mierze właśnie im. Tacy inwestorzy kupują teraz jakieś 30-40 proc. oferowanych przez nas mieszkań – opisuje Mariusz Bryksy.
Magdalena Wrzesień zwraca uwagę, że żadna z wymienionych grup nie jest głównym adresatem programu Mieszkanie Plus. Skorzystać na nim mają ci, w których uderza deficyt – średniozamożni. Mimo wzrostu dochodów, większości z nich nie stać na zakup, ani wynajem mieszkania na wolnym runku.
– Rolą państwa jest rozwiązywanie takich fundamentalnych problemów rodzin, bo wiążą się z nimi inne, związane z edukacją, pracą, możliwością dokonywania wyborów życiowych – wyjaśnia architektka. Dodaje, że ostatnie odwrócenie niekorzystnych trendów demograficznych skłania do myślenia o rozwoju zasobów mieszkaniowych.
Deficyt mieszkań, obok wysokiego bezrobocia, był dotąd głównym powodem emigracji Polaków. Jeśli dostępność mieszkań wyraźnie się zwiększy (przy stale malejącej stopie bezrobocia), skłonność do emigracji radykalnie osłabnie. Jednocześnie Polska zostanie atrakcyjniejszym miejscem do osiedlania się fachowców.
Mieszkanie Plus w Krakowie. Tak będzie wyglądać osiedle na Klinach
Magdalena Wrzesień podkreśla, że takie szersze spojrzenie, wraz z nowymi narzędziami prawnymi ułatwiającymi budowanie, nijak nie koliduje z biznesem deweloperów. Raczej go uzupełnia, tworząc pole do obopólnie korzystnej współpracy. Z drugiej strony – przez udostępnienie dużej liczby mieszkań na wynajem - daje szansę rodzinom, które chciałyby się przenieść do Krakowa, a – z przyczyn finansowych oraz z uwagi na skąpą ofertę wynajmu większych mieszkań – nie może.
Impuls rozwojowy
BGKN ma ambicję, by inwestycje realizowane w ramach Mieszkania Plus stały się impulsem do rozwoju miasta.
- W Krakowie celem jest stworzenie zespołu mieszkaniowego wprowadzającego w skali metropolii nową jakość, z dużym udziałem funkcji usługowych, komercyjnych, a zarazem dużą liczbą miejsc pracy – wyjaśnia przedstawicielka BGKN. Dodaje, że spółka pozostanie właścicielem mieszkań (najemcy mogą się zmieniać), więc z założenia tworzy obiekty i przestrzeń wysokiej jakości, na lata.
Andrzej Chołdzyński, właściciel biura architektonicznego AMC, architekt, generalny projektant: - Pamiętajmy, że to nie mają być mieszkania radykalnie tańsze w budowie, tylko bardziej dostępne dla krakowian dzięki państwowym dopłatom do czynszów, takim, jakie od lat obowiązują we wrażliwych społecznie państwach, jak Niemcy, Francja, Dania, Austria. Nie jest to więc konkurencja dla deweloperów, tylko oferta dla osób, które dziś nie są ich klientam. Ale dzięki takiemu wsparciu kiedyś mogą się stać! Bo zostaną w kraju, awansują, rozwiną się, wzbogacą się, zgromadzą oszczędności, okrzepną. Wtedy zapewne pójdą kupić mieszkanie na wolnym rynku.
Przytulne gniazdo: w zgodzie z przyrodą i lokalną tradycją
Architekt zwraca uwagę, że głównym zmartwieniem prezydenta każdego miasta jest to, by nie zaczęło się ono zwijać. Dostępność mieszkań dostosowanych do możliwości nabywczych różnych grup społecznych odgrywa tu kluczową rolę.
Na zaprojektowanie nowatorskiej przestrzeni na Klinach, ogłoszono konkurs. Na prośbę BGKN zajął się tym krakowski oddział Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP).
- Konkurs jest zdecydowanie najbardziej efektywną i obiektywną metodą wyboru najlepszych koncepcji, zwłaszcza w przypadku inwestycji publicznych. BGKN zaproponował formę konkursu znaną bardziej i stosowaną częściej na Zachodzie. Najpierw zakwalifikowano grupę uczestników, a potem ta grupa została poproszona o przedstawienie koncepcji w konsultacji z członkami jury.Taka procedura pozwala wybrać pracę najlepiej pasującą do danego miejsca, a na tym zależało inwestorowi – wyjaśnia Marek Kaszyński, skarbnik krakowskiego SARP.
Architekci opracowujący projekt oraz przedstawiciele BGKN zapewniają, że inwestycja na Klinach będzie w stu procentach zgodna z zapisami uchwalonego w minionej dekadzie przez Radę Miasta Krakowa miejscowego planu zagospodarowania.
- W niektórych miejscach przewidziano tam 70 proc. powierzchni biologicznie czynnej, co wskazuje, jakie proporcje należy zachować między przyrodą a zabudową. 70 proc. to bardzo dużo, tyle mają niektóre parki w Warszawie. W pozostałej części terenu jest 50 proc., czyli nadal bardzo dużo. Dla mnie to jest inteligentny, dobrze przemyślany plan. Jego zapisy pozwoliły mi w mym sumieniu zawodowym przystąpić do konkursu, bo ten projekt ma w sobie równowagę ekologiczną i społeczną – wyjaśnia Andrzej Chołdzyński. Zapowiada, że wszystkie obiekty zostaną wybudowane z elementów małogabarytowych (więc nie ma mowy o rozjeżdżaniu terenu przez ciężki sprzęt), z wykorzystaniem nowoczesnych technologii i wielu innowacji (m.in. deszczówka nie będzie kierowana do miejskich kanałów).
Architekt zwraca uwagę, że autostrada łączy miejsce inwestycji z lotniskiem w osiem minut, a z Katowicami w godzinę, zaś w planie przewidziano usługi, a więc i miejsca pracy. Jest już chętny, który je stworzy.
- Miasto powinno się rozwijać. Ale nie powinno się rozlewać. Przedmieścia, które nie są ani wsiami, ani miastami, stały się w ostatnich latach bolączką polskiej urbanistyki. Także w Krakowie – ocenia Andrzej Chołdzyński. Jakie jest wyjście?
Małe jednostki mieszkalne, silnie związane z istniejącą przyrodą, gdzie budowane obiekty są w mniejszości w stosunku do biotopu, gdzie funkcjonują atrakcyjne miejsca pracy, miejsca usług i gdzie jest w miarę kompletna infrastruktura publiczna, by mieszkańcy nie byli zmuszeni wyjeżdżać po wszystko na zewnątrz.
- Małe miasteczko, spójne i wielofunkcyjne. Przytulne gniazdo. Dokładnie coś takiego, nowatorskiego w skali Krakowa i większości miast Polski, chcemy stworzyć na Klinach – kwituje Andrzej Chołdzyński.
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Dołącz do nas na X!
Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
