Koronawirus a rynek mieszkaniowy. Czy ceny mieszkań spadną przez COVID-19?

Pojawienie się COVID-19 (choroby spowodowanej przez wirus SARS-CoV-2) spowodowało ogromne zmiany zarówno w życiu codziennym, jak i w gospodarce. Właściciele wielu firm już dziś liczą straty spowodowane przymusowym zamknięciem sklepów, galerii handlowych, restauracji czy kin, a na giełdzie odnotowano znaczne spadki. W związku z niepewnością co do tego, jak długo potrwają utrudnienia związane z pandemią, wiele osób zastanawia się, jak obecna sytuacja odbije się na rynku mieszkaniowym. Sprawdziliśmy, co na ten temat mówią eksperci.

Ponieważ pandemia koronawirusa SARS-CoV-2 rozpoczęła się stosunkowo niedawno i nie wiadomo, ile jeszcze potrwa, trudno przewidzieć jej długofalowe skutki. Do tej pory większość ekspertów była zgodna, że 2020 będzie rokiem dalszych podwyżek cen mieszkań, choć miały one rosnąć wolniej niż w poprzednich latach. Jeszcze na początku marca eksperci Polskiego Instytutu Ekonomicznego przewidywali właśnie taki scenariusz:

– Przemawia za [spowolnieniem wzrostu cen – przyp. red.] duża spodziewana podaż mieszkań (w 2019 r. rozpoczęto budowę 237,3 tys. mieszkań, a uzyskano pozwolenia na budowę 268,5 tys. mieszkań) oraz spowolnienie wzrostu realnych dochodów ludności, wynikające ze stosunkowo wysokiej inflacji – czytamy w serwisie Bankier.pl. – Utrzymaniu tendencji wzrostowej cen będzie sprzyjał m.in. deficyt atrakcyjnych terenów pod zabudowę w większych miastach.

Oczywiście pewne rzeczy nie uległy zmianie mimo ogłoszenia pandemii – Polacy nadal potrzebują mieszkań. Zagrożenie ze strony koronawirusa wpływa jednak i nadal będzie wpływać nastroje konsumentów. Jeśli zaczną się oni obawiać o sytuację gospodarczą kraju, wiele osób zapewne odłoży zakup nieruchomości na bliżej nieokreśloną przyszłość – a to może odbić się na cenach. Taki właśnie scenariusz przewidują analitycy firmy SonarHome:

– Pierwszą reakcją na epidemię najprawdopodobniej będzie zmniejszony obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych – ocenia Mateusz Romanowski, założyciel SonarHome. – Gdy rynek będzie hamował, ceny nie muszą od razu spadać. Zakładamy, że w początkowym stadium wyhamowania wolumenu sprzedaży, będziemy obserwować stabilizację bądź ograniczenie wzrostu cen mieszkań do minimum. Nie wykluczamy jednak przejściowego spadku cen mieszkań spowodowanego zastojami transakcyjnymi w niektórych segmentach rynku.

Jak zwracają uwagę autorzy raportu SonarHome, pandemia koronawirusa z Wuhan zniechęca zarówno do wizyt w biurach nieruchomości, jak i do oglądania mieszkań na żywo. W związku z tym spadek sprzedaży mieszkań jest w zasadzie pewny. Na razie jednak jest za mało danych, żeby realistycznie ocenić, czy ceny lokali mieszkalnych rzeczywiście spadną, a jeśli tak, to o ile.

Eksperci SonarHome przewidują kilka możliwych scenariuszy. W najbardziej optymistycznym utrudnienia związane z koronawirusem potrwają tylko kilka miesięcy, a sprzedaż na rynku nieruchomości znów zacznie rosnąć w drugiej połowie roku. W najbardziej pesymistycznym trudności potrwają długo, a niepewność co do sytuacji gospodarczej zaowocuje zatrzymaniem popytu na lokale mieszkalne. Jeśli tak się stanie, eksperci przewidują spadek cen mieszkań o 2–4 proc. w skali roku. Jako pierwsze spadłyby wówczas ceny największych lokali (powyżej 70 m kw.), które już wcześniej trudno było sprzedać.

Nieco inne przewidywania przedstawił w rozmowie z Alebank.pl ekspert Centrum AMRON, Jerzy Ptaszyński. Jego zdaniem z powodu pandemii coraz bardziej realne wydaje się spowolnienie wzrostu gospodarczego lub nawet recesja. Jeśli tak się stanie, spadnie zwłaszcza liczba mieszkań nabywanych przez inwestorów. Ekspert nie spodziewa się jednak w związku z tym znacznych spadków cen:

– Wydaje się, że konsekwencje na rynku mieszkaniowym zobaczylibyśmy głównie w postaci zamrożenia obrotu lub czasowej zmiany jego struktury, a nie dramatycznych spadków cen – mówi Ptaszyński. – O ile zatem (…) na rynku wtórnym będziemy być może świadkami spowolnienia tempa wzrostu cen lub nawet ich spadku, o tyle na rynku pierwotnym trudno się tego w spodziewać.

Przypomnijmy jednak, że na razie jest po prostu zbyt mało danych, żeby realistycznie przewidzieć rozwój sytuacji. Według najnowszych informacji z lutego 2020 r. (sprzed pandemii) bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej wynosił 1,3 pkt. proc., co na tle danych z lat poprzednich jest wynikiem całkiem dobrym. Oznaczałoby to, że nastroje społeczne wciąż były w lutym raczej optymistyczne.

Jak wskazał ekspert Centrum AMRON, jeśli z powodu koronawirusa nastąpi spowolnienie gospodarcze, to na rynku nieruchomości odczują je przede wszystkim inwestorzy. Osoby, które potrzebują mieszkania na własne potrzeby, zapewne i tak je kupią, ale zakup inwestycyjny stanie się dużo mniej opłacalny.

Już teraz inwestorzy zarabiający na najmie krótkoterminowym odczuli zmiany wprowadzone w związku z pandemią. Zamknięcie granic i zahamowanie ruchu turystycznego to dla tego rynku poważny cios, ponieważ to głównie turyści wynajmują mieszkania na krócej. Jeśli utrudnienia potrwają dłużej, należy się spodziewać znacznego spadku zysków z takich lokali. Może to być szczególnie trudna sytuacja dla osób, które mieszkanie pod inwestycję kupiły na kredyt.

Warto zauważyć, że w związku z koronawirusem wiele platform umożliwiających rezerwację mieszkania na krótki pobyt dało klientom możliwość anulowania rezerwacji bez żadnej kary finansowej, jaka zwykle się z tym wiązała. Przykładowo platforma Airbnb, która już wcześniej wprowadziła taką opcję dla osób z rezerwacjami w najbardziej zarażonych krajach (m.in. Chiny, Włochy), 16 marca rozszerzyła ją na wszystkie rezerwacje. Oznacza to, że właściciele wielu mieszkań nie tylko stracili klientów, ale też nie dostaną żadnych pieniędzy z tytułu odwołania rezerwacji.

Przypomnijmy, że nie tylko pandemia może utrudnić życie inwestującym w mieszkania. 10 marca „Gazeta Polska Codziennie” poinformowała, że rząd planuje walkę z czarnym rynkiem najmu krótkoterminowego.

– Władze lokalne sygnalizują nam, że najem krótkoterminowy jest powodem wielu napięć społecznych występujących w miejscowościach turystycznych – powiedział „Gazecie” wiceminister rozwoju Andrzej Gut-Mostowy. – Wokół turystyki i krótkoterminowego najmu narasta coraz więcej sprzeciwów nie tylko ze strony samorządów, ale nawet ze strony administratorów budynków i sąsiadów. Nie chcemy spowodować regresu tej funkcji noclegowej, tylko ją uporządkować.

Jak zapowiada wiceminister, w planach jest ustawa, która ureguluje zasady najmu krótkoterminowego. Chodzi m.in. o to, by inwestorzy nie stwarzali nieuczciwej konkurencji dla działających w pełni legalnie obiektów noclegowych. Okazuje się bowiem, że wiele osób nabywających nieruchomości pod wynajem turystyczny nie zakłada działalności gospodarczej i nie płaci związanych z tym podatków.