Katarzyna Stankiewicz: Prawo własności, czyli co trzeba wiedzieć kupując nieruchomość

Katarzyna Stankiewicz, adwokat
Czy możliwe jest przeniesienie prawa własności, w sytuacji, gdy osoba od której nabywa sie nieruchomość, nie jest jej właścicielem? Zgodnie z łacińską paremią nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, która oznacza, że nie można przenieść na inną osobę więcej praw aniżeli się samemu posiada, wydawać by się to mogło nierealne. Jednak od powyższej zasady istnieje właśnie wyjątek, odnoszący się do nieruchomości posiadającej księgę wieczystą, która to zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nadaje ochronę nabywcy, jeżeli działa on w zaufaniu do rejestru.

Ochrona nabywcy prawa rzeczowego, odnoszącego się do odpłatnego nabycia nieruchomości w dobrej wierze, od podmiotu nieuprawionego do rozporządzania prawem ( np. gdy prawo nie istnieje, przysługuje podmiotowi trzeciemu, istnieje w węższym zakresie), jednakże wpisanego do księgi wieczystej, polega na tym, iż taka czynność prawna uznana będzie za skuteczną. Pod pojęciem dobrej wiary (ocenianej na chwilę dokonania rozporządzenia) nabywcy kryje się zarówno wiedza jak i jej brak w sytuacji, w której nabywca z łatwością mógł się o niezgodności stanu faktycznego z prawem wpisanym do księgi wieczystej dowiedzieć. Powszechnie przyjmuje się, iż o charakterze minimum staranności decyduje sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej oraz sprawdzenie w miejscu położenia nieruchomości w czyim posiadaniu się ona znajduje. Potencjalny nabywca nie jest zatem zobowiązany do przeprowadzania skomplikowanych i czasochłonnych procedur wyjaśniających, w celu zweryfikowania aktualnego stanu prawnego nieruchomości.
Warto zapamiętać, iż powyższa ochrona ulega wyłączeniu na podstawie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdzie enumeratywnie ustawodawca wyłączył zastosowanie omawianej zasady. W związku z powyższym, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko m.in prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Dodatkowo rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Jednocześnie, opisywana zasada nie znajduje zastosowania jeżeli przedmiotem nabycia będzie majątek jako całość, którego jednym z elementów składowych jest nieruchomość wpisana do księgi wieczystej np.: dziedziczenie testamentowe, nabycie spadku w drodze umowy, nabycie nieruchomości na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności, nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie, czy też w toku postępowania egzekucyjnego . Istnieje także bardzo ciekawego orzeczenie Sądu Najwyższego, na mocy którego sąd wskazał, iż działanie rękojmi zostanie wyłączone, jeżeli zbywca jest osobą podszywającą się pod osobę wpisaną, bądź gdy rzekomy zbywca jest osobą fikcyjną, a zawierający umowę posługuje się dowodem osobistym osoby nie istniejącej, ale wpisanej jako właściciel do księgi wieczystej. Rękojmia nie chroni również nabycia od osoby wpisanej w księdze, która ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych bądź jest jej całkowicie pozbawiona.
Podsumowując należy wskazać, że ustawodawca w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami, poprzez instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych udziela szeroką ochronę osobom działającym w zaufaniu do treści księgi wieczystej przy odpłatnym ich nabyciu. Mimo wszystko, przezorności nigdy za wiele. Zatem zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, warto aby profesjonalista przeanalizował aktualny stan prawny nieruchomości.
http://www.kstankiewicz.pl

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie