Jakie są nowe zasady ochrony osób kupujących od deweloperów

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz, [email protected]
zdjęcie ilustracyjne
zdjęcie ilustracyjne Mikołaj Suchan/Polskapresse
Nabywca mieszkania gromadzi pieniądze na rachunku powierniczym. Bank wypłaci je deweloperowi dopiero po zakończeniu każdego etapu przedsięwzięcia albo po przeniesieniu na klienta prawa własności mieszkania.

Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązują nowe zasady ochrony osób, które zawierają z deweloperami umowy o zakup mieszkań. Zostały wprowadzone przepisami ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377).

Szczególnie chronieni są klienci, dla których deweloper dopiero rozpocznie budowę lokali lub domów jednorodzinnych, bo nie ponoszą ryzyka inwestycji deweloperskiej. Wpłacone przez nich pieniądze deweloper może przeznaczyć wyłącznie na budowę przedsięwzięcia, w którym znajduje się mieszkanie klienta.

Nowe zasady ochrony nie obejmą jednak wszystkich klientów deweloperów, lecz jedynie nabywców mieszkań w tych przedsięwzięciach, w których przed 29 kwietnia 2012 r. nie została rozpoczęta sprzedaż nawet niewybudowanych lokali. Dlatego nawet zawarcie umowy z deweloperem po wejściu w życie ustawy z 16 września 2011 r. nie zawsze skutecznie ochroni nabywcę. Zanim klient podpisze umowę, powinien więc sprawdzić, kiedy deweloper rozpoczął sprzedaż lokali w tym konkretnym przedsięwzięciu, w którym znajduje się nabywane przez niego mieszkanie.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze

Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z czterech środków ochrony: zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

Rachunek powierniczy dla konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzi bank, z którym przedsiębiorca zawarł umowę. Na rachunek wpłacają pieniądze nabywcy lokali, natomiast bank ewidencjonuje wpłacane i wypłacane kwoty odrębnie dla każdego z nich.

W zależności od rodzaju rachunku obowiązuje inna procedura wypłaty deweloperowi zgromadzonych środków. Z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłaci je dopiero po zakończeniu prac budowlanych i otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy, przenoszącej na nabywcę prawa własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym albo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, który został na niej postawiony i stanowi odrębną nieruchomość. Przenoszone prawo własności nie może być obciążone prawami i roszczeniami osób trzecich, z wyjątkiem tych obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Natomiast z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi zgromadzone pieniądze, dopiero gdy stwierdzi, że został zakończony konkretny etap budowy przedsięwzięcia określony w harmonogramie sporządzonym dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Może również skontrolować dokumentację dewelopera związaną z tym konkretnym przedsięwzięciem.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa

Ochronę wpłaconych przez nabywcę kwot zapewniają również dwie gwarancje: bankowa i ubezpieczeniowa. Zapewnia je deweloper, a bank (w przypadku gwarancji bankowej) oraz zakład ubezpieczeń (w razie gwarancji ubezpieczeniowej) wypłaci klientowi na jego żądanie pieniądze w razie upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy, jeżeli nie zostały na niego przeniesione w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego.

Żadne z gwarancji nie obejmuje wypłaty odsetek od wpłaconych przez klienta kwot ani odszkodowania za utracone korzyści. Gwarancje wygasają w dniu podpisania umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, która przenosi prawa własności na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem tych, na które nabywca wyraził zgodę.
Bank lub ubezpieczyciel pomniejszają wypłaconą należność nabywcy o kwotę, którą otrzymał z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Nabywca mieszkania zgodnie z nową ustawą uzyskuje dostęp do szczegółowych informacji na temat domu, w którym znajduje się mieszkanie, otoczenia budynku, planu zagospodarowania sąsiednich działek. Dane na ten temat powinny znajdować się w prospekcie informacyjnym dotyczącym danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego wyodrębnionego z tego przedsięwzięcia.

Prospekt informacyjny ma obowiązek sporządzić deweloper. Nieodpłatnie musi udostępnić go razem z załącznikami (czyli wzorem umowy deweloperskiej oraz rzutem kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego) każdej osobie, która jest zainteresowana zawarciem z nim umowy. Prospekt i załączniki najczęściej doręczane są na trwałym nośniku informacji, innym niż papier. Klient ma prawo jednak domagać się udostępnienia mu prospektu i załączników w formie papierowej w lokalu firmy.
Oprócz informacji zawartych w prospekcie osoba zainteresowana zakupem mieszkania ma prawo uzyskać dodatkowe informacje na temat aktualnego stanu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopii pozwolenia na budowę, projektu architektoniczno-budowlanego, sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata (a gdy inwestycję realizuje spółka celowa - to ze sprawozdaniem spółki dominującej), a także z kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Umowa w formie aktu notarialnego

Deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę deweloperską z nabywcą w formie aktu notarialnego. Zawarta w innej formie nie będzie ważna.

Koszty wynagrodzenia notariusza, opłaty za sporządzenie wypisów aktu wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają nabywcę oraz dewelopera w częściach równych. W umowie muszą być podane wszystkie najbardziej istotne informacje dotyczące kupowanej nieruchomości.

Można odstąpić od umowy

Zarówno deweloper, jak i nabywca mogą odstąpić od umowy deweloperskiej. Nabywcy takie prawo przysługuje wówczas, gdy umowa nie zawierała wszystkich wymaganych elementów lub były w niej podane inne dane niż w prospekcie informacyjnym. Ma prawo odstąpić od umowy również wówczas, gdy deweloper nie doręczył mu prospektu informacyjnego z załącznikami. Inna przyczyna: wystąpiły niezgodności między informacjami podanymi w prospekcie i w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę, a stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy. Oprócz tego nabywcy wolno odstąpić od umowy, gdy deweloper nie przeniósł na niego praw własności do mieszkania lub do domu jednorodzinnego w terminie podanym w umowie lub nie zawarł w dołączonym do niej prospekcie informacyjnym tych wszystkich danych, które są ujęte we wzorze prospektu stanowiącym załącznik do ustawy.

Gdy deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę, to powinien on wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na dopełnienie formalności. Dopiero po nim może odstąpić od umowy. Przysługuje mu też prawo żądania od dewelopera zapłaty kary umownej.

Natomiast w pozostałych przypadkach nabywca może odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Deweloper nie może wówczas żądać od nabywcy, aby uiścił odstępne lub poniósł inne dodatkowe koszty z tego tytułu.

W oświadczeniu o odstąpieniu od umowy nabywca musi wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, o ile wcześniej złożył wniosek o wpis tego roszczenia do księgi wieczystej. Składa je na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Natomiast deweloper od umowy ma prawo odstąpić wówczas, gdy nabywca nie stawi się do odbioru mieszkania albo domu jednorodzinnego, albo w kancelarii notarialnej do podpisania aktu, mimo że dwa razy dostał wezwanie na piśmie. Odstęp między wezwaniami musi wynosić co najmniej 60 dni. Jednakże w takiej sytuacji nabywca może się bronić wykazując, że przyczyną jego niestawiennictwa było działanie siły wyższej.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz, [email protected]

W czerwcu zapłaciliśmy w sklepach mniej niż w maju

Wideo

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

S
Sybirak
Chyba z 10 lat walczyłem o takie rachunki. Teraz pora na wyrugowanie zamawiającego z procesu wyboru oferty. Zamawiający ma tylko wybrać spośród rekomendowaych ofert tę jedyną i w przypadku wyboru innej niż rekomendowanej ma się wytłumaczyć z tego wyboru. Procesu analizy ofert i rekomendacji dokonuje projektant inwestycji. W ogóle należy zwiększyć rolę projektanta jako niezależnego kontrolera inwestycji.
Dodaj ogłoszenie