Jak szybko i korzystnie sprzedać mieszkanie

Jak sprzedać mieszkanie?

Decyzję o sprzedaży nieruchomości musisz dokładnie przemyśleć. Nie można podejmować jej zbyt pochopnie. Warto poszukać najpierw innych źródeł finansowania.

Dlaczego? Bo do tej pory zakup nieruchomości był względnie najpewniejszą formą lokaty kapitału.
Jeśli jednak natychmiast musisz mieć żywą gotówkę - nie ma rady. Podjąłeś decyzję. Pamiętaj jednak, że aby otrzymać dobrą cenę, do sprzedaży mieszkania, domu czy innej nieruchomości trzeba się naprawdę dobrze przygotować.

Ustal cenę

Zakładamy, że decydujesz się sprzedać nieruchomość bez udziału pośrednika. Musisz więc samodzielnie oszacować, ile da się za nią wziąć. Na cenę składają się następujące czynniki.

1. Lokalizacja. Najwyższe ceny mają mieszkania i domy położone w spokojnych, atrakcyjnych i zielonych dzielnicach z dobrą infrastrukturą oraz te w centrum miasta. Istotne są również połączenia komunikacyjne. Musimy wiedzieć, jakie autobusy lub tramwaje mają przystanki w najbliższej okolicy, czy w pobliżu znajdują się przedszkola, szkoły, ośrodek zdrowia, szpital.

2. Lokalizacja mieszkania w bloku. Najwięcej warte są mieszkania położne w środkowej części budynku. Lokale narożne i te położne na parterze lub ostatnim piętrze mają niższą wartość.

3. Metraż mieszkania lub domu. Najcenniejsze są mieszkania w przedziale 50-70 mkw. Zarówno większe, jak i mniejsze znacznie trudniej sprzedać.

4. Wiek budynku i jego stan. O mieszkaniu powinniśmy wiedzieć jak najwięcej. Jeżeli nie mieszkaliśmy w nim, powinniśmy poprosić zarządcę lub administratora o pełną dokumentację techniczną mieszkania wraz z planem remontów.

5. Wysokość kosztów utrzymania. Ważna jest wysokość czynszu i odpisu na fundusz remontowy. Warto więc skompletować książeczki opłat za prąd, wodę i gaz. Klient będzie chciał wiedzieć, jakie koszty poniesie w przyszłości.

6. Jeżeli masz kłopoty z określeniem ceny mieszkania, możesz poprosić o pomoc pośrednika. Zapytaj go o średnie ceny podobnych mieszkań w okolicy.

Z pośrednikiem

Nieruchomość możesz sprzedać indywidualnie lub przy pomocy pośrednika, który znaczną część obowiązków weźmie na siebie. Jednak za pośrednictwo będziesz musiał zapłacić. Cenę usług możesz negocjować. Wynagrodzenie pośrednika zależy od jego wkładu pracy i wartości nieruchomości.
Jeśli zdecydujesz się na poszukiwanie kupca na własną rękę, umieść informacje o chęci sprzedaży w prasie lokalnej, na tablicach ogłoszeń, na specjalnych portalach internetowych (np. www.gratka.pl) oraz rozgłoś je wśród znajomych.

Do potrzeb internetowych ogłoszeń musisz zrobić kilka zdjęć mieszkania. Ważne, aby miały one dobrą jakość. Pomieszczenia fotografowane powinny być dokładnie posprzątane. Zanim umieścisz zdjęcia w sieci, pokaż je znajomym i razem bardzo dokładnie obejrzyjcie drugi i trzeci plan.

Posprzątaj

Musisz również przygotować się na kilka lub kilkanaście wizyt potencjalnych klientów. A to trwa i oznacza konieczność utrzymywania mieszkania w większym niż na co dzień porządku.
Przed wizytą kupca mieszkanie musisz przygotować. Nawet niewielki wkład pracy może znacznie zwiększyć jego wartość! Co jest najważniejsze?

Wywietrz mieszkanie - zwłaszcza jeśli przez dłuższy czas w nim nikt nie mieszkał - i dokładnie je posprzątaj. Brudne kąty źle świadczą o tobie i wpływają na wartość mieszkania.
Umyj okna. Brudne potrafią skutecznie odstraszyć każdego klienta.
Nasmaruj zawiasy. Drzwi nie powinny skrzypieć, to robi złe wrażenie, zwłaszcza na dzieciach.
Napraw, co się da. Przykręć wszystkie kontakty, klamki, wymień popękane szyby w drzwiach lub oknach.

Odmaluj ściany i sufity. Wybierz ciepły neutralny kolor. Unikaj ulubionych barw. Nowy właściciel i tak pomaluje mieszkanie po swojemu.

Uzupełnij żarówki w lampach. Mieszkanie powinno być dobrze oświetlone.
Posprzątaj tarasy, ogród, przystrzyż trawnik, pozbieraj psie odchody.
Wyrzuć wszystkie niepotrzebne rzeczy i przedmioty. Zagracenie mieszkania obniża jego wartość.
Jeżeli w domu są myszy lub inne szkodniki, wynajmij specjalną ekipę, która pomoże ci się ich pozbyć.

Kup odświeżacze powietrza. Unikaj jednak indyjskich kadzidełek.
Jeżeli masz w domu zwierzęta, bardzo dokładnie odkurz dywany i wykładziny, wymyj ich klatki i kuwety, zmień wodę w akwarium.

Meble kuchenne sprzedasz najprawdopodobniej z mieszkaniem. Kupiec będzie chciał zobaczyć, co trzymasz w szafkach. Nie pozwól, by coś spadło mu na głowę!
Przepłucz odpływy środkami do udrażniania rur. Pozbędziesz się nieprzyjemnego zapachu. Pamiętaj, wygląd kuchni dla wielu jest wizytówką całego mieszkania.
Łazienkę umyj dokładnie - wszystko musi lśnić.

Jeżeli masz w łazience kosz na brudną bieliznę, koniecznie go opróżnij. Unikaj zapraszania gości, gdy wisi pranie!
Pochowaj wszystkie środki higieniczne. Pozostaw jedynie czysty, kolorowy ręcznik, myło i neutralne przybory toaletowe.
Jeżeli łazienka była zalana, odmaluj ją. Ślady po zalaniu sprawiają wrażenie, że konieczny jest generalny, drogi remont.
Posprzątaj w piwnicy. Jeśli nabywca będzie chciał ją zobaczyć, nie będziesz się wstydzić.

Hipoteka

Jeżeli twoje mieszkanie (lub inna nieruchomość) stanowi zabezpieczenie kredytu, musisz pójść do banku, na rzecz którego zapisano dług w hipotece, i poprosić o zgodę na sprzedaż.
Wtedy jednak pieniądze z transakcji trafią najpierw na konto banku. Ich kwota nie może być mniejsza niż wysokość niespłaconego kredytu bankowego wraz z innymi kosztami bankowymi.
Dopiero po zaspokojeniu roszczeń banku reszta pieniędzy zostanie przelana na konto sprzedającego. Podobnie jest ze wszystkimi długami.

Forma płatności

Z chwilą podpisania aktu notarialnego przestaniesz być właścicielem mieszkania. Będziesz miał za to pieniądze, tak bardzo ci teraz potrzebne. Możesz wybrać jedną z trzech form płatności.
Gotówką (ze względu na wysokość kwoty niepolecana).
Przelewem z konta na konto.

Przelewem z kredytu. Jeśli kupujący zamierza całość lub część należności sfinansować z kredytu bankowego, musi nam o tym powiedzieć, a ten fakt znajdzie odzwierciedlenie w akcie notarialnym. Notariusz zapisze, że umówiona kwota znajdzie się na twoim koncie bankowym w określonym terminie. Data zostanie precyzyjnie określona. Jeżeli do tego czasu nie dostaniesz pieniędzy, będziesz miał pełne prawo pójść do sądu. Tam na akcie notarialnym sąd przybije pieczęć z datownikiem i rozpocznie przyspieszoną procedurę egzekucyjną.

U notariusza

Akt kupna-sprzedaży musi sporządzić notariusz. Umawiasz się na wizytę razem z kupującym.
Wszyscy uczestnicy transakcji muszą mieć przy sobie dowód osobisty lub inny dokument ze zdjęciem potwierdzający tożsamość (oraz inne dane: imiona rodziców, miejsce zamieszkania, PESEL). Musisz znać swój NIP.

Opłaty notarialne zwyczajowo płaci strona kupująca. Można też oczywiście umówić się na równy udział w kosztach.

Podatek płacisz albo nie w zależności od statusu mieszkania. Przepisy są zawiłe, więc najlepiej w ciągu 14 dni od daty transakcji zwrócić się do urzędu skarbowego z prośbą o wyliczenie należnego podatku. O takiej konieczności powiadomi cię też notariusz.

***

Jakie dokumenty będą ci potrzebne? To zależy, co chcesz sprzedać

Jeśli sprzedajesz mieszkanie spółdzielcze (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), musisz mieć:
akt notarialny umowy kupna lub darowizny mieszkania. Jeśli jesteś pierwszym właścicielem, musisz mieć przydział wydany przez spółdzielnię, potwierdzenie przyjęcia w poczet członków lub dokument potwierdzający przekształcenia prawa lokatorskiego na własnościowe. Te dokumentny potwierdzają legalność nabycia, posiadania i dysponowania mieszkaniem;

jeżeli prawo do mieszkania wynika z dziedziczenia, musisz przedstawić sądowe postanowienie o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o opłacaniu podatku od spadku. To zaświadczenie powinieneś mieć spięte wraz z postanowieniem sądowym. Jeżeli go nie możesz znaleźć, poproś o sporządzenie odpisu w urzędzie skarbowym;

wydane przez spółdzielnię zaświadczenie, że mieszkanie nadal ci przysługuje oraz że nie masz długów w spółdzielni, a także zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych w tym mieszkaniu;
ważny wypis z księgi wieczystej, jeśli mieszkanie ją posiada. Wypis ten uzyskasz w wydziale ksiąg wieczystych. Zapytaj w spółdzielni, gdzie on się znajduje;
książeczkę opłat czynszowych.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie hipoteczne, musisz mieć:
akt notarialny potwierdzający nabycie i prawo dysponowania mieszkaniem. Inne dokumenty podobne jak przy sprzedaży lokum spółdzielczego;

aktualny odpis z księgi wieczystej. Zapytaj zarządcę, gdzie znajduje się wydział ksiąg wieczystych. Sprawdź, czy w dziale czwartym tej księgi nie ma informacji o obciążeniach hipoteki;
zaświadczenia o niezadłużeniu względem wspólnoty, liczbie zameldowanych osób, wysokości czynszu i odpisu na fundusz remontowy. Warto również poprosić o informację o planowanych remontach budynku, oraz kondycji finansowej całej wspólnoty;
książeczkę opłat.

Jeśli sprzedajesz dom lub działkę, musisz mieć:
akt notarialny ujawniający tytuł prawny, czyli umowa sprzedaży, darowizny, postanowienie o nabyciu spadku wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o opłaceniu podatku od spadku;
jeżeli działka jest w użytkowaniu wieczystym, musisz od jej właściciela i uzyskać potwierdzenie prawa sprzedaży oraz informację o wysokości rocznych opłat;

aktualny odpis z księgi wieczystej (jest ważny przez trzy miesiące);
wypis z rejestru gruntów wraz z aktualną informacją o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium zagospodarowania terenu, gdy takiego planu okolica jeszcze nie ma. Te dokumenty otrzymasz w urzędzie miasta, dzielnicy lub gminy;
mapę ewidencyjną działki - również dostaniesz ją w urzędzie gminy;
decyzję urzędową o wysokości podatku od nieruchomości;

musisz też precyzyjnie określić w terenie, gdzie znajdują się granice twojej działki.

Jeżeli chcesz sprzedać dom w budowie lub w stanie surowym, musisz mieć (oprócz wymienionych w punkcie wyżej dokumentów):
ważne pozwolenie na budowę; dziennik budowy.