Dlaczego mieszkania komunalne są w opłakanym stanie? Czy jest dla nich alternatywa? Tłumaczy Hanna Milewska-Wilk, ekspert ds. mieszkalnictwa

Mieszkania komunalne nie cieszą dobrą sławą. Jakie są w naszym kraju największe problemy związane z mieszkalnictwem komunalnym?
Zasoby gminne to kilka większych, nakładających się zjawisk. Od wielu lat za zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych odpowiadają wyłącznie gminy, z niewielkim wsparciem w postaci subwencji z budżetu centralnego. Mieszkalnictwo jest bardzo niedofinansowane, budynki i mieszkania nie są remontowane i modernizowane, a zwróćmy uwagę, że ostatnie kilkanaście lat to wielka rewolucja technologiczna: upowszechnienie kanalizacji, nowych sposobów ogrzewania mieszkań i wody, spójrzmy dla przykładu choćby na nasze okna. Zasoby gmin nie nadążają za tą rewolucją, bo wymaga bardzo dużych pieniędzy, a nie pozyskujemy ich z czynszów najmu. Najwyższa Izba Kontroli od lat, w kolejnych wnioskach z badań powtarza, że czynsze powinny być wyższe, ale z drugiej strony gminy nie spieszą się z podwyżkami, bo taka rewolucja może tylko pogłębić zadłużenie najemców, i tak zastraszająco duże. Dodatki mieszkaniowe nie nadążają też od lat za wzrostem kosztów utrzymania mieszkania, w niektórych gminach pewnie teraz nie wystarczą dla rodziny 2+2 na same opłaty za śmieci. I tak większe rewolucje w zasobie kończą się na podstawowych remontach i ratowaniu budynków, nieraz zabytkowych i pod ochroną konserwatora.

Jakie jeszcze, oprócz mieszkań komunalnych, mamy formy użytkowania mieszkań z mniejszym czynszem? Czy jest szansa, że wyprą one mieszkania komunalne?
Mamy w wielu miastach zasoby Towarzystw Budownictwa Społecznego, to mogą być wynajmowane mieszkania lub z możliwością ich wykupu na własność. Czynsze są wyższe, niż w zasobach komunalnych, ale dzięki budowie na gruntach gmin i finansowaniu preferencyjnymi kredytami nadal wszystkie należności za najem to niewiele więcej, niż płacą mieszkańcy-właściciele w sąsiednich blokach i kamienicach, ze sporymi składkami na fundusz remontowy. TBSy mają teraz wrócić w nowszej odsłonie, jako Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Młodzi mogą korzystać z dopłat do czynszów w ramach programu Mieszkanie+ - tam, gdzie gminy współpracują z firmami inwestującymi w budynki mieszkaniowe, i w ramach programu Mieszkanie na Start.
Wróciła możliwość budowy mieszkań spółdzielczych lokatorskich, gdzie członkowie ponoszą jedynie koszty bieżącej obsługi i spłacają kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię mieszkaniową. Toczy się jeszcze procedura ustawodawcza dotycząca kooperatyw mieszkaniowych – ale to już dotyczy własności.
Te wszystkie alternatywy raczej nie zastąpią mieszkań komunalnych, ale mogą być dobrym uzupełnieniem wachlarza różnych możliwości, dla osób w bardzo różnych sytuacjach życiowych: od takich potrzebujących tylko niewielkiego, finansowego wsparcia przez krótki okres, do takich, którzy będą potrzebować dachu nad głową i specjalistycznego wsparcia asystenckiego przez okres, którego nie da się przewidzieć.

Jak wygląda temat mieszkań komunalnych w innych częściach świata, myślę tu przede wszystkim o Europie Zachodniej? Czy tam też mieszkania komunalne są zazwyczaj w kiepskim stanie? A może jest zupełnie inaczej?
Europa Środkowo-Wschodnia to generalnie mało najmu i dużo własności, w porównaniu z Europą Zachodnią. Bardzo dużo sprywatyzowaliśmy, podczas gdy na Zachodzie najem się rozwijał: w Niemczech pozwala to na swobodniejsze przeprowadzki, w Danii na budowę i gigantyczne przedsięwzięcia rewitalizacji osiedli z lat ’70, tyle że nie zawsze są to mieszkania należące do samorządów lokalnych, do gmin. Bardzo wiele mieszkań było budowanych i nadal są wynajmowane przez organizacje zbliżone w założeniach do spółdzielni mieszkaniowych lub TBSów: mające za zadanie dostarczać mieszkań o dobrym standardzie i jak najniższych kosztach dla mieszkańców. Austria, a szczególnie Wiedeń, rozbudowuje od lat swój zasób mieszkaniowy, i jest on tak duży i dostępny dla wszystkich chętnych, że znacząco wpływa na stabilizację rynku nieruchomości. Modele są różne, niemniej jest dużo więcej najmu, i rynkowego, i wspieranego, i możliwości wyboru miejsca zamieszkania i tego, czy jest to najem, własność, a może jeszcze inna forma. Jakość mieszkań jest dość dobra, ale pamiętajmy, że podobnie jak w polskich przepisach, za wyposażenie i stan mieszkania odpowiada najemca, właściciel za to powinien troszczyć się o cały budynek i jego instalacje. Najbliższa perspektywa unijna kładzie nacisk na finansowanie polepszania zasobów mieszkaniowych – głównie na poprawę ich efektywności energetycznej, i do tego dojrzewają też nasze samorządy, co widać np. w programach rewitalizacji. Będzie coraz więcej dużych remontów budynków w centrach miast i miasteczek, ale trzeba się też będzie liczyć ze wzrostem najróżniejszych opłat związanych z mieszkaniami. Jest wyzwaniem wybudowanie łazienek w kamienicach, w których nie było takich pomieszczeń i instalacja kaloryferów i centralnego ogrzewania w budynkach z piecami węglowymi, ale stopniowo to się dzieje, jeśli tylko zarządca zasobu ma możliwość zwolnienia całego budynku, a najemcy lub lokatorzy zgadzają się na jakiś czas przenieść lub w ogóle zmienić miejsce zamieszkiwania – a z tym mamy często duży problem.

Jak w ogóle wygląda temat własności mieszkania w Europie Zachodniej? My, Polacy, jesteśmy bardzo przywiązani do swoich mieszkań i chyba wciąż chcemy mieć je na własność. Czy w innych krajach wynajmowanie mieszkań jest bardziej popularne? Co ma na to wpływ?
Własność nieruchomości może mieć różne uregulowania prawne. W Polsce też to nie jest takie proste w niektórych przypadkach, bo zdarza się np. własność nie wydzielonego mieszkania w ramach całej kamienicy, ale udziału w całym budynku, z prawem do korzystania z określonej części nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w polskich regulacjach nie jest nieruchomością. Polskie prawo bardzo chroni lokatora: nie jako właściciela, nawet nie jako najemcę, ale właśnie jako osobę faktycznie zamieszkującą. Własność mieszkania wydaje się być w Polsce najbezpieczniejszym sposobem na stabilność i pewność przyszłości, ale nie zawsze takie przekonanie zgadza się z regulacjami prawnymi. Najem postrzegamy jako bardzo niestabilny, ale najem z zasobów gminnych jest już „przydziałem” mieszkania, czyli czymś niemalże dziedzicznym – też już tak nie jest.
Wynajmowanie mieszkań w Europie Zachodniej jest popularniejsze, najem jest dużo bardziej stabilny – raczej nikt nie zmienia co roku miejsca zamieszkania, ale też najemcy na własny koszt przystosowują mieszkanie do swoich wymagań, czasem łącznie z położeniem podłóg i zainstalowaniem całej kuchni, z szafkami i AGD. Nie prywatyzowano mieszkań zakładowych ani zasobów gminnych, mieszkania lokatorskie w spółdzielniach nie przekształciły się we własność, dlatego jest duży zasób na wynajem, pochodzący nie od indywidualnych właścicieli, ale od instytucji. Do tego powszechne jest przekonanie, że wielkość mieszkania należy dopasowywać do potrzeb: rosnące rodziny przeprowadzają się do większych lokali, najem jest wtedy najwygodniejszy, a czasem dopiero na emeryturze kupuje się swoje mieszkanie lub dom, niezbyt wielki, często poza wielkimi miastami.

Co może wpłynąć na to, że w Polsce rynek mieszkań na wynajem będzie rozszerzać swoją działalność?
W polskiej polityce mieszkaniowej było kilka programów wspierających własność: Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych, teraz mówi się o gwarantowanym wkładzie własnym przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Najem jest wspierany dużo mniej: dopiero Narodowy Program Mieszkaniowy i Mieszkanie+ przywróciło ogólną debatę o takiej formie zapewniania sobie dachu nad głową. Obecnie są też dostępne jeszcze inne formy: spółdzielnie znów budują mieszkania lokatorskie – zadłuża się na preferencyjnych zasadach spółdzielnia, nie mieszkańcy, kończą się prace nad kooperatywami mieszkaniowymi, wróciło finansowanie dla Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych – dawnych TBSów, w dużo większej skali i już korzystają z tego istniejące TBSy, łatwiej będzie zakładać kolejne takie przedsięwzięcia. Najem rynkowy został dostrzeżony w regulacjach wprowadzanych podczas pandemii i obecnie można uzyskać dodatek mieszkaniowy i dopłatę do czynszu najmu, spełniając określone warunki. Te wszystkie regulacje popularyzują najem. Rynek najmu odkrywają również fundusze inwestujące w bezpieczne, długoterminowe aktywa, i bardzo dynamicznie powstaje nam najem instytucjonalny. Nie jest to alternatywa dla mieszkań komunalnych, bo czynsze tam są rynkowe, i te instytucje jak na razie zainteresowane są największymi miastami w Polsce, ale będzie to bardzo dobra alternatywa dla najemców rynkowych, poszukujących stabilizacji i standaryzacji najmu. Instytucje nie są zainteresowane częstą zmianą najemców, mają swoje procedury i jasne zasady dotyczące np. dostępnego wyposażenia, usuwania usterek, odpłatności za dodatkowe usługi. Wciąż jednak polscy inwestorzy czekają na regulacje pozwalające tworzyć takie fundusze inwestujące w nieruchomości i wypłacające zyski z czynszów w formie dywidendy w Polsce, czyli na ustawę o REITach.
rozm. Monika Jankowska