Deweloperom nie jest na rękę zahamowanie wzrostu cen wybudują więc w 2022 roku mniej mieszkań? [20.03.2022]

Dane GUS dotyczące wyników budownictwa mieszkaniowego w styczniu 2022 r. zszokowały nawet dobrze obeznanych z sytuacją analityków rynku. Choć w styczniu, choćby ze względu na aurę, rozpoczyna się stosunkowo najmniej inwestycji mieszkaniowych w porównaniu z innymi miesiącami, to w tym roku deweloperzy oddali i zaplanowali budowę wyjątkowo małej ilości mieszkań. O kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent mniej niż w styczniu ubiegłego roku i pierwszych miesiącach kolejnych lat wstecz.

Powszechnie uważa się, że popyt na mieszkania w tym roku skurczy się, bo wszystko przemawia przeciwko koniunkturze – może za wyjątkiem wciąż słabego nasycenia polskiego rynku mieszkaniami, a więc potencjalnym popytem. Wysoka inflacja, wysokie stopy procentowe, zawirowania związane z wciąż jeszcze nie odwołaną pandemią COVID, wojna w Ukrainie – można by wymieniać jeszcze kilka innych niesprzyjających okoliczności, ale już te najważniejsze każą oczekiwać, że popyt na mieszkania w tym roku spadnie.

Na wolnym rynku niższy popyt to spadek cen. No, chyba, że i podaż mocno się obniży, wtedy ceny nie runą w dół.
Nie może dziwić, że w tej sytuacji wiele osób uważa, że dla utrzymania cen deweloperzy zrewidują swoje plany inwestycyjne na 2022 rok – to znaczy ograniczą z premedytacją liczbę budowanych i oddawanych do użytku mieszkań.

Sami deweloperzy unikają w większości odpowiedzi wprost – czy będą budowali mniej. Tylko ci, którzy budują mieszkania premium, w przypadku których klienci większą wagę przywiązują do jakości niż ceny, nie uciekają od zasadniczego wątku pytania.
Na przykład Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A., który mówi: - Dynamika sprzedaży i jej wielkość będzie w dużej mierze zależna od tego, jak klienci zareagują na wyższe koszty wytworzenia mieszkań. Prowadzimy działalność w sektorze budownictwa o podwyższonym standardzie, a nasza oferta kierowana jest do klientów dysponujących większą zdolnością kredytową. Z uwagi na wzrost cen mieszkań i stóp procentowych realizacja planów na ten rok będzie jednak stanowiła niemałe wyzwanie.

- Wszystko wskazuje więc na to, że oferta rynkowa będzie węższa i siłą rzeczy dedykowana osobom zamożniejszym. W rezultacie pozostali będą realizować swoje potrzeby mieszkaniowe w sektorze najmu. Sytuacja ta sprzyjać będzie rozwojowi segmentu najmu instytucjonalnego (PRS), który nie ma dziś dużego udziału w rynku, a który dysponuje kapitałem. My również otrzymujemy zapytania ze strony funduszy instytucjonalnych i nie wykluczamy tego rodzaju współpracy. Nasza działalność w dalszym ciągu będzie jednak przede wszystkim opierać się na zaspokajaniu indywidualnych potrzeb klientów poprzez sprzedaż detaliczną – dodaje Bartosz Kuźniar.

Priorytetu dla rentowności nie ukrywają też w Atal S.A.
- Podkreślamy, że nie bierzemy udziału w wyścigu o jak najwyższą sprzedaż. Istotne jest dla nas zachowanie wysokiej rentowności prowadzonych projektów - mówi Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A. I kontynuuje:

- W Polsce luka mieszkaniowa wciąż jest duża. Zapotrzebowanie na mieszkania jest wysokie, a zdecydowanie większość naszej oferty skierowana jest do klientów, którzy kupują nieruchomości z myślą o własnych celach mieszkaniowych. Jesteśmy zdywersyfikowani geograficznie, działamy w siedmiu największych aglomeracjach w Polsce i zapewniamy klientom kompleksowe wsparcie przy zakupie mieszkania. Wypracowany przez nas model biznesowy pozwala kontrolować proces inwestycyjny oraz zarządzać sprzedażą i jej stabilnością, co w konsekwencji pozytywnie wpływa na rentowność prowadzonej działalności. Działamy kompleksowo, posiadamy własne generalne wykonawstwo, własne biura projektowe, własne biura sprzedaży, pomagamy klientom w pozyskaniu finansowania, a za wykończenie mieszkań odpowiada Atal Design

- Stawiamy na rozwój i jesteśmy otwarci na nowe obszary, kreujemy nowe trendy. W 2019 roku zaangażowaliśmy się w promowanie zrównoważonego rozwoju, rozwijając segment budownictwa szkieletowego w technologii prefabrykowanej. Wykorzystując przyjazną środowisku technologię, korzystając z naturalnych materiałów budujemy domy ekologiczne, drewniane, o zerowym zapotrzebowaniu na energię nieodnawialną. Projekt realizowany jest w Ożarowie Mazowieckim, gdzie docelowo powstanie 180 domów jednorodzinnych, a już zrealizowanych jest 51. Drewniane prefabrykaty powstają w fabryce w Tłuszczu, przy użyciu najnowocześniejszych technologii. Domy przygotowane są do montażu instalacji fotowoltaicznej – mówi Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A. I dodaje:

- W niedługim czasie wprowadzimy sprzedaż podobnych domów, oferując je klientom, którzy mają własne działki. Pracujemy również nad projektem: dom o powierzchni 70 mkw. bez pozwolenia na budowę.

Podobnie nowych płaszczyzn do rozwoju w 2022 r. poszukiwać będzie Develia S.A.
- Zdajemy sobie sprawę, że w 2022 roku otoczenie rynkowe może być trudniejsze z wielu powodów, jak choćby podwyżki stóp procentowych, wysoka inflacja, zmiany w prawie dotyczącym nowych inwestycji deweloperskich, czy rosnące koszty materiałów budowlanych oraz generalnego wykonawstwa. Naszą odpowiedzią na te wyzwania jest dywersyfikacja produktowa. W tym roku rozpoczniemy pierwsze projekty z segmentu najmu instytucjonalnego (PRS) - mówi Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A. I dodaje:

- Nowoczesne mieszkania na wynajem, oferowane na jasnych warunkach prawnych i zarządzane przez profesjonalnego operatora to trend, który w najbliższych latach będzie szybko się upowszechniał i stanowił ważny element wzrostu. W najbliższych latach zamierzamy dostarczać rocznie co najmniej 600-800 lokali w tej formule. Pod koniec 2021 roku podpisaliśmy dwa listy intencyjne związane z zaangażowaniem w ten segment rynku i rozpoczęliśmy negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości w Warszawie i we Wrocławiu.

Tempa rozwoju swoich firm przez niesprzyjające okoliczności rynkowe nie zamierzają zwalniać m.in. Nickel Development i Dekpol Deweloper.

- Przyglądamy się sytuacji, w szczególności reakcjom popytu na zmiany stóp procentowych. W dalszym ciągu popyt jest wysoki i wynika z realnych potrzeb mieszkaniowych Polaków. Kwestią pozostaje tylko, kto je zakupi. Czy sami użytkownicy, czy inwestorzy, którzy następnie przeznaczą je pod najem. Spodziewamy się więc, że ceny w dalszym ciągu będą stabilnie rosły, przynajmniej w Poznaniu - mówi Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development.

- Sytuacja na rynku zmienia się, jednak stale stawiamy na stabilny i ciągły rozwój firmy. Mamy ambitne plany sprzedażowe. Ważnym aspektem naszych działań jest zrównoważony wzrost portfolio oraz dywersyfikacja, zarówno gruntów pod zabudowę, jak i realizowanych inwestycji. Naszym celem jest, by firma postrzegana była na rynku w kategorii organizacji przyszłości, dlatego stale pracujemy nad wdrażaniem nowoczesnych rozwiązań oraz analizujemy różne kierunki rozwoju biznesu - komunikuje Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper. I dodaje:

- Cechuje nas elastyczność, więc na bieżąco jesteśmy w stanie reagować na sygnały z rynku. Stale staramy się wykorzystywać szanse biznesowe, jakie niesie rynek nieruchomości i wszelkie zmiany, które na nim zachodzą. Obecnie rozważamy działania związane z zagadnieniem instytucjonalnego wynajmu mieszkań w segmencie PRS.

Wypowiedzi deweloperów na podstawie sondy przygotowanej przez serwis nieruchomości dompress.pl