Mieszkania mogłyby być droższe. Dlaczego tak nie jest?

5/8

Mieszkania mogłyby być droższe. Dlaczego tak nie jest?

Dlaczego mieszkania nie drożeją jeszcze szybciej? Przecież mieszkań w Polsce wciąż brakuje (około 2 mln), a sytuacja finansowa polskich rodzin jest coraz lepsza, co tylko ułatwia dostęp do relatywnie tanich kredytów. Po pierwsze dziś deweloperzy budują około dwa razy więcej mieszkań niż 12 lat temu. Ponadto na drodze do nadmiernej ekspansji kredytowej stoją wydawałoby się niepozorne regulacje nałożone przez Komisję Nadzoru Finansowego. W ich myśl banki wymagają dziś przynajmniej 10-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Gdyby nie te ograniczenia, to mieszkania w Polsce mogłyby być nawet o kilkadziesiąt procent droższe niż są.

6/8

Możemy pozwolić sobie na więcej

Porzućmy jednak rozważania makroekonomiczne i spójrzmy na kilka liczb, które do inwestorów czy nabywców mieszkań na własne potrzeby mogą trafić dobitniej, a które również pokazują jak daleko jesteśmy od mieszkaniowego szału, którego świadkami byliśmy w Polsce 12 lat temu. Postawmy się najpierw w roli osoby, która chce kupić mieszkanie dla siebie i swojej rodziny.
Bardzo obrazowe szacunki NBP z raportu za 2 kwartał 2019 roku pokazują, że za przeciętną miesięczną pensję rodacy mogą kupić 0,82 metrów przeciętnego „M” w dużym mieście. Ten wydawałoby się niewysoki wynik jest bez porównania lepszy niż analogiczny wynik z trzeciego kwartału 2007 roku (0,48 m kw.). Wtedy to faktycznie mieliśmy do czynienia z mieszkaniową bańką, a pęd do zakupu własnego „M” był bez porównania silniejszy niż dziś. Aby pokazać z jakiej skali szaleństwem mieliśmy wtedy do czynienia warto powiedzieć, że mieszkania musiałyby jeszcze zdrożeć o ponad 70 proc., aby pensja przeciętnego Polaka pozwalała dziś na zakup tak samo skromnej powierzchni, co u szczytu ostatniej hossy.

7/8

Rentowność najmu wyższa niż 12 lat temu

Jeszcze inne spojrzenie na tę sytuację mogliby mieć inwestorzy – przekonuje prezes HRE Michał Cebula. Z ich punktu widzenia ważniejsze od poziomu cen i wynagrodzeń Polaków jest to ile na wynajmie mieszkania będą mogli zarobić. Znowu więc rzućmy okiem na konkretne liczby z trzeciego kwartału 2007 i analogicznego okresu 2019 roku.
12 lat temu wynajem mieszkania mógł dać dochód roczny w kwocie odpowiadającej 4,1 proc. ceny nabycia 50-metrowego lokum - wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane banku centralnego. Mówimy tu już o zysku „na rękę”, czyli po uwzględnieniu podatków, kosztów transakcyjnych czy tego, że mieszkanie stoi puste przez miesiąc w roku, a do tego wymaga pewnych nakładów, aby nadawało się do wynajmu.
Dziś sytuacja jest zupełnie inna. Bazując na najnowszych danych NBP można oszacować rentowność wynajmu mieszkania na około 5,5 proc. To znaczy, że dopiero wzrost cen mieszkań o około 35 proc. sprowadziłby rentowność wynajmu do poziomu sprzed 12 lat - oczywiście przy założeniu, że inne elementy tego równania pozostałyby niezmienione.

8/8

Gwałtowny spadek czy łagodne hamowanie?

Uśredniając wszystkie wyliczenia można dojść do wniosku, że ceny mieszkań musiałyby się niemal podwoić, abyśmy faktycznie mogli powiedzieć, że bieżąca hossa na rynku nieruchomości jest porównywalna z tą, z którą mieliśmy do czynienia przed 12 laty. Z punktu widzenia inwestorów potencjał do wzrostu cen mieszkań jest niższy niż w przypadku osób kupujących mieszkania na własne potrzeby. To dobrze, bo oznacza to, że zmiany cen mają szansę naturalnie wyhamować. Chodzi o to, że inwestorzy widząc rosnące ceny mieszkań - a co za tym idzie też spadającą rentowność zakupu lokalu na wynajem – powinni stopniowo ograniczać zapotrzebowanie na mieszkania. Między innymi dlatego utrzymujemy prognozę mówiącą, że w perspektywie 1-3 kwartałów ceny mieszkań w Polsce powinny wyhamować - konkludują eksperci HRE. Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze najnowsze prognozy makroekonomiczne zakładają wolniejszy - choć wciąż dynamiczny - wzrost PKB. To samo tyczyć się powinno wynagrodzeń Polaków. Zakładają przy tym, że nie ma co liczyć na dalszy wzrost zatrudnienia, a rentowność wynajmu mieszkań powinna dalej powoli spadać. Dodatkowo banki od kilku kwartałów utrzymują, że nie mają zamiaru ułatwiać Polakom dostępu do kredytów hipotecznych. W efekcie nawet gdyby przyszły gorsze czasy, to mieszkania w Polsce nie powinny tanieć tak jak w latach 2008-13. Przypomnijmy, że nawet wtedy przeciętne „M” w dużym mieście staniało wg danych NBP o około 20 proc. - licząc od szczytu z trzeciego kwartału 2007 roku do połowy 2013 roku.

Wstecz Przejdź na i.pl