Co dalej z cenami mieszkań, czy czeka nas pęknięcie bańki? Sprawdź
Choć w wielu miastach za mieszkania trzeba już płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy, to wciąż nazywanie obecnej sytuacji „bańką” jest sporym nadużyciem przekonują eksperci Heritage Real Estate, think tanku monitorującego rynek nieruchomości.
Koronnym argumentem zwolenników tezy o bańce jest fakt, że w wielu lokalizacjach za mieszkania trzeba już płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy (koniec 2007 roku). Autorzy takich ocen zupełnie zapominają o kilku kluczowych aspektach. Jakich? Na te pytania odpowiedzi udzielił Michał Cebula prezes HRE. O tym na kolejnych slajdach.
Inflacja
Przez ostatnie lata mieliśmy do czynienia z inflacją. To przez nią za banknot stuzłotowy 12 lat temu można było kupić tyle, co za 127 złotych dziś. Dopiero uwzględniając tę zmianę siły nabywczej pieniądza, zaczniemy faktycznie - realnie - mówić o tym czy dziś mieszkania są droższe czy tańsze niż przed laty. Już to porównanie sugeruje, że własne „M” musiałoby jeszcze zdrożeć o 10-15 proc., aby realnie móc powiedzieć, że za mieszkania płaci się tyle co u szczytu hossy z 2007 roku. To jednak nie jedyne dane, na które powinniśmy zwrócić uwagę.
Pensje ponad dwa razy wyższe
Jeszcze ciekawiej sprawa wygląda bowiem, gdy weźmiemy pod uwagę wynagrodzenia Polaków. Te we wrześniu 2019 roku były o 78 proc. wyższe niż 12 lat wcześniej - wynika z danych GUS na temat pensji w sektorze przedsiębiorstw. Przytoczone dane mówią też o ponad 20-proc. wzroście zatrudnienia. To znaczy, że nie tylko przez ostatnie 12 lat wzrosły pensje Polaków, ale też więcej osób zarabia. Aby pokazać to na konkretnych liczbach można obliczyć, że firmy zatrudniające ponad 9 osób wydały w samym tylko wrześniu 2007 roku ponad 15 mld złotych na wynagrodzenia. We wrześniu 2019 roku kwota ta opiewała już na ponad 32 miliardy. To najdobitniej pokazuje, że potencjalni nabywcy mieszkań mają dziś znacznie więcej pieniędzy niż pod koniec 2007 roku.
Kredyty jednak tańsze
Dobra sytuacja na rynku pracy pozwala też większej liczbie osób na zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego. Gdyby tego było mało, to ten w rodzimej walucie jest teraz znacznie tańszy niż przed laty. Zgodnie z danymi NBP przeciętny kredyt mieszkaniowy udzielany w pierwszej połowie 2019 roku był oprocentowany na 4,6 proc. 12 lat wcześniej było to 6,2 proc.
Oczywiście w 2007 roku sporą popularnością cieszyły się kredyty walutowe. Odpowiadały one za około 40 proc. sprzedanych hipotek - wynika z danych ZBP. Te udzielane w pierwszej połowie 2007 roku były oprocentowane na 4,1 proc. Wynik ten zawyżyłby spread walutowy, a atrakcyjność kredytów frankowych ograniczała już wtedy rekomendacja S, w której myśl, aby zadłużyć się na 100 tysięcy złotych w ramach kredytu walutowego, trzeba było mieć zdolność kredytową pozwalającą na zaciągnięcie kredytu na 120 tysięcy złotych w rodzimej walucie. Z drugiej strony możliwe było zadłużenie się na ponad 100 proc. wartości mieszkania, co dodatkowo pompowało wyceny mieszkań, których na rynku było po prostu za mało, aby sprostać potrzebom Polaków, którzy w niepohamowanym zachwycie poznawali uroki szybko rozwijającego się rynku kredytów mieszkaniowych.
