Ceny mieszkań rosną. Czy pęknie bańka i nastąpi kryzys? Które miasta są zagrożone?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
13 lat temu ceny mieszkań rosły jak szalone – a potem bańka pękła. Obecny wzrost cen budzi obawę, że sytuacja może się powtórzyć. Przejdź do wykresów, używając strzałki w prawo lub przycisku NASTĘPNE. Adam Wojnar / PPG / ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Od 2018 r. pogarsza się dostępność mieszkań – ceny rosną szybciej niż nasze zarobki. Czy grozi nam powtórka kryzysu sprzed ponad dekady?

Ceny mieszkań rosną nieprzerwanie od lat i w wielu miastach pobiły już wszelkie rekordy. Podwyżek nie zatrzymała nawet pandemia. Czy to oznacza, że grozi nam powtórka sytuacji sprzed ponad dekady – pęknięcie bańki cenowej i kryzys na rynku nieruchomości? Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl możemy spać spokojnie, jednak wiele osób pamięta, że podobnie uspokajano nas przed poprzednim kryzysem. Skąd pewność, że tym razem bańka nam nie grozi?

Przejdź do galerii, i zobacz, czy w twoim mieście dostępność mieszkań poprawia się, czy pogarsza:

Ceny mieszkań rosną – czy grozi nam bańka cenowa?

– W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym wzrost cen, nawet duży, nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie szybszym niż zarobki potencjalnych nabywców – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Dokładnie taka sytuacja miała miejsce przed 2008 r. W Warszawie średnia cena m kw. wzrosła wówczas o blisko 150 proc. w zaledwie pięć lat! Tylko w 2007 r. podwyżka sięgała 57 proc., zaś przeciętne zarobki mieszkańców stolicy wzrosły „tylko” o niespełna 11 proc. Podobnie było w innych największych miastach, co sprawiło, że dla przeciętnego obywatela mieszkania stały się prawie niedostępne.

– Natomiast w ostatnich latach wzrost cen mieszkań na ogół nie był całkowicie oderwany od dochodów. Świadczy o tym wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja miedzy przeciętnym dochodem i ceną mieszkań – zauważa ekspert GetHome.pl.

Innymi słowy, dziś ceny mieszkań i zarobki Polaków rosną w zbliżonym tempie, co sprawia, że nie grozi nam bańka cenowa i wielki krach na rynku. Podczas gdy ceny lokali przed 2008 r. były sztucznie pompowane, obecne podwyżki cen są naturalnym zjawiskiem – wynikają m.in. z rosnących kosztów materiałów budowlanych i robocizny, a także coraz wyższych kwot, jakie deweloperzy muszą płacić za działki budowlane.

Dostępność mieszkań rośnie czy maleje?

Żeby sprawdzić, czy bańka cenowa zagraża konkretnym miastom, trzeba zobaczyć, jak zmieniała się w ostatnich latach dostępność mieszkań. W tym celu ekspert porównał przeciętne wynagrodzenia Polaków (dane Głównego Urzędu Statystyczego) ze średnimi cenami mieszkań (dane Narodowego Banku Polskiego).

ceny mieszkań
GetHome.pl

– Fakty są takie: do 2017 r. we wszystkich największych aglomeracjach rosła siła nabywcza ich mieszkańców na rynku mieszkaniowym – czytamy w raporcie GetHome.pl. – Od 2018 r., a w niektórych miastach od 2019 r., dostępność mieszkań zaczęła się pogarszać. Jednak, z wyjątkiem Katowic, nie są to spektakularne zmiany. Ponadto w Poznaniu i Krakowie dostępność mieszkań na rynku pierwotnym w 2020 r. była wyższa niż w połowie poprzedniej dekady.

Podsumowując – nie przeżywamy obecnie powtórki z okresu przed 2008 r., kiedy to dostępność lokali pogarszała się szybko i w całym kraju. Są jednak miasta, w których ryzyko bańki jest większe niż w innych.

Przejdź do galerii i zobacz wykresy na temat dostępności nowych i używanych mieszkań w polskich miastach:

Gorzej w Katowicach i Gdańsku, ale nie tragicznie

W niektórych miastach dostępność mieszkań zauważalnie się pogorszyła – najbardziej w Katowicach. Pokazują to porównanie zarobków i cen lokali:

  • w latach 2015–2017 mieszkania potaniały średnio o 3 proc., a zarobki wzrosły o 1,6 proc.,
  • w latach 2018–2020 mieszkania gwałtownie podrożały o 40 proc., a zarobki wzrosły tylko o 22 proc.

Podobnie wyglądała sytuacja na rynku wtórnym. Wskaźnik dostępności lokali zmalał z 1,33 do 1,09 w ciągu 5 lat.

– Przy czym najbardziej niekorzystna z punktu widzenia kupujących zmiana relacji cen do dochodów miała miejsce nie tylko w Katowicach, ale i w Gdańsku, gdzie w analizowanym przez nas okresie średnia cena wzrosła o 73 proc., a dochód – o 29 proc. – wylicza ekspert.

Zdaniem eksperta GetHome.pl w innych miastach wojewódzkich nie widać ryzyka bańki cenowej, jeśli chodzi o nowe mieszkania.

– Na rynku pierwotnym tylko w Szczecinie mamy do czynienia z wyraźnym pogorszeniem relacji cen mieszkań do zarobków – podkreśla Wielgo. – Może to być jednak skutkiem wprowadzenia do sprzedaży puli mieszkań z wysokimi jak na ten rynek cenami. W pozostałych miastach – summa summarum – dostępność nowych mieszkań nie zmieniła się lub nawet minimalnie wzrosła. To świadczy o dobrym dopasowaniu oferty firm deweloperskich do popytu.

Rynek wtórny drożeje szybciej niż rynek pierwotny

Nieco gorzej sytuacja wygląda na rynku wtórnym, który w całej Polsce na ogół drożeje szybciej niż pierwotny. We wszystkich miastach wojewódzkich dostępność mieszkań używanych pogorszyła się w ciągu ostatnich 5 lat. Pociesza jednak fakt, że w wielu miastach – Bydgoszczy, Kielcach, Olsztynie, Opolu, Szczecinie i Zielonej Górze – mieszkania z drugiej ręki wciąż są tańsze niż nowe.

Inaczej jest w miastach takich jak Białystok czy Lublin, gdzie za używane lokale płaci się dziś więcej niż za mieszkania od dewelopera. Najbardziej spektakularny jest przykład Rzeszowa, gdzie:

  • od 2015 r. ceny używanych mieszkań wzrosły o 41 proc., a nowych o 18 proc.,
  • w tym samym okresie średnie zarobki mieszkańców wzrosły o 28 proc.

Z kolei wśród największych miast kraju w podobnej sytuacji są od lat Warszawa i Kraków – tu również „stare” jest droższe niż „nowe”. Niedawno do tego grona dołączył też Gdańsk.

Gwałtowne podwyżki na rynku wtórnym wynikają głównie z ogromnego popytu na rynku pierwotnym. Właściciele mieszkań – widząc, jak wiele osób chce kupić lokum od dewelopera – reagują na zainteresowanie klientów, podnosząc ceny swoich lokali. Na podwyżki na rynku wtórnym wpływają też inwestorzy, którzy chętnie nabywają dobrze zlokalizowane mieszkania używane.

Spekulanci napompują bańkę cenową?

Przed rokiem 2008 do narastania bańki cenowej w znacznym stopniu przyczyniła się działalność spekulantów. Jak przypomina ekspert GetHome.pl, nabywali oni całe pakiety mieszkań, po czym odsprzedawali je z zyskiem, i to jeszcze przed zakończeniem budowy. Było to możliwe, bo deweloperzy budowali za mało lokali w stosunku do potrzeb, a więc Polacy byli gotowi odkupować te już zbudowane od spekulantów za ogromne pieniądze.

Dodajmy, że powodowało to wiele niekorzystnych zjawisk: w odpowiedzi na sztucznie rozdmuchany popyt deweloperzy gwałtownie podnosili ceny, a obietnica bajońskich zysków sprawiała, że do budowy mieszkań brało się wiele firm bez odpowiednich funduszy i doświadczenia, co nieraz kończyło się upadłościami.

Obecnie również wiele osób kupuje mieszkania w ramach inwestycji – pod wynajem lub po prostu z myślą zabezpieczenia oszczędności przed inflacją. Deweloperzy szacują, że na niektórych osiedlach nawet 25–50 proc. lokali trafia w ręce inwestorów. Czy to oznacza, że grozi nam powtórka z 2008 r.? Zdaniem eksperta GetHome.pl takie ryzyko istnieje tylko na niektórych lokalnych rynkach, głównie warszawskim.

– Na ryzyko znacznego zmniejszenia podaży wskazują dane GUS dla Warszawy – czytamy w raporcie. – W trzech miesiącach zimowych deweloperzy rozpoczęli tu budowę zaledwie 2634 mieszkań, co jest wynikiem o przeszło jedną trzecią gorszym od ubiegłorocznego. Najprawdopodobniej jest to skutek malejącej dostępności gruntów nadających się pod zabudowę mieszkaniową oraz niewydolności niektórych urzędów. Taką sytuację mogą próbować wykorzystać inwestorzy spekulacyjni (…).

[QUIZ] Czy jesteś gotowy na kupno mieszkania?

Od rosnących cen mieszkań nie ma ucieczki

Bańka cenowa, choć przerażająca, to coś, na co wiele osób mimo wszystko po cichu czeka. Choć pęknięcie bańki w 2008 r. było negatywnym zjawiskiem, faktem jest, że nieruchomości znacząco wówczas potaniały. Wiele osób, których nie stać dziś na własne M, marzy o ponownych obniżkach.

Jednak zdaniem wielu ekspertów – w tym eksperta GetHome.pl – raczej nie ma na to szans. Skoro nawet pandemia nie zachwiała rynkiem, trudno sobie wyobrazić, dlaczego ceny mieszkań miałyby spaść. Przeciwnie, rosnące koszty ich budowy sugerują raczej, że dolna granica cen będzie nadal przesuwać się w górę.

– Widzimy to w strukturze cenowej ofert firm deweloperskich zamieszczanych w portalu RynekPierwotny.pl. Np. w styczniu 2020 r. przeszło 33 proc. mieszkań w ofercie wrocławskich deweloperów miała cenę nie przekraczającą 7 tys. zł za m kw. Na koniec 2020 r. udział takich mieszkań skurczył się do 25 proc., a pod koniec marca tego roku było ich już tylko 14 proc. Równocześnie z ok. 24 proc. do 32 proc. zwiększył się udział mieszkań z ceną w przedziale 8–10 tys. zł za m kw. – wyjaśnia ekspert portalu GetHome.pl.

ceny mieszkań
GetHome.pl

Wideo

Komentarze 5

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

e
ewa

Od wielu lat słyszę o bańce i nic się nie dzieje, ja już dawno miałam zamiar kupić mieszkanie, trafiła się okazja zakupu mieszkania na osiedlu gdańskie tarasy, bo to ładne osiedle a ceny bardzo przystępne więc już dłużej nie czekałam na spadki cen

G
Gość

oby pękła ta bańka jak najszybciej, niech poupadają deweloprzey to sie nawrócą i szybciutko w przyszłości będa za groszęemieszkania sprzedawać... w dupach sie poprzewracało

U
Ubi

Ludzie uciekają z gotówką, bo boją się inflacji, a jak już uciekna to runie w dół?

N
Nowy Protest

Pogarsza się dostępność mieszkań, a dlaczego? Czy ktoś zadał sobie to pytanie? Przecież buduje się coraz więcej!!!

No tak, kiedy młodzi po studiach chcą tu się osiedlić i tu płacić podatki, to okazuje się, że niczego nie da się kupić. Więc muszą wynajmować i nie płacą tu podatków albo jadą dalej. Zanim deweloper wbije łopatę w ziemię, najlepsze mieszkania są już sprzedane - albo wszystkie - jak w przypadku kilku bloków, gdzie 99% to kawalerki.

Kiedy blok jest już prawie ukończony, to zostają odpady, których nikt nie chce. Czytaj: patodeweloperka.

Kto ma kasę, to kupuje całe piętra za gotówkę.

Ta patologia się skończy, jeśli my przestaniemy ją napędzać. Jeśli nie musicie, to nie wynajmujcie. Mieszkajcie z rodzicami. Kupujcie własne mieszkania. Nie dajcie zarobić tym s...ynom. Chcieli żerować, to niech płyną...

To PiS zlikwidował Mieszkanie dla Młodych i stworzył raj dla rentierów, spekulantów, fliperów, agentów i wszelkich kombinatorów.

Krzyczmy głośno ***** ***

W
Wilk

No! Jeżeli mamy płacić kary w banku za trzymanie tamnaszych ciężko zaoszczędzonych pieniędzy, to wolę pończochę w domu, lub lepiej rajtuzy!!!!!

Dodaj ogłoszenie